Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

コロナ禍の心配事の一つとして以前、オーディオで家賃保証会社の事に触れたがコロナ関連としてジャパンアシストコーポレーションが倒産。

売買市況主に住宅販売、投資物(レジ)に関しては、5月中旬頃からほぼ通常時と変わらないレベルに回復、中には普段以上に好調という声もよく聞く状況ではある。

しかし、多くの業種に多大な影響を及ぼし、極めて苦しい状況にある人はふえつづけている。

行政の中途半端で愚昧な対応は、すでに許しがたいレベルに達しているが、テレワーク等の対応などコロナ禍中での業務遂行にうまく移行できていない企業も数多くあるようだ。

コロナに関しては時期的には秋頃に第2波とされているが、結局第1波も抑える事が出来ず、拡大が続いておりおそらく現状の数倍、数十倍以上の感染者が連日発生する状況になるだろうし、収束は年単位で先だろう。

こうした中、家賃滞納もこれから爆発的に増えるだろう事が予想され、現在他業種に比べると好調といっていい不動産売買の現場でも注視するべき動きだろう。

尚、事業系(ビル・オフィス等)は、融資姿勢が一段階引き締められたようでその関係か動きが鈍くなっている。取得希望者も現在は対象外としている方も多くなっているようだ。


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

アフターコロナの働き方として、勤務日数と勤務時間の討論なども行われているようだ。

議論の中には週休三日にして1日10時間勤務にしたら給与も減らないで済むとの意見もあるという。

濃厚接触を減らす為、WEB会議の導入を推進し昨今はこの話題も事欠かない。

WEB会議確かに便利で実は当社では一昨年春頃から使用する機会が多くなり、このコロナショックに伴いエンドユーザーとのやりとりでも利用する機会を得た。

テクノロジーの進歩により確かに便利になった。

連絡ひとつ取ってもメール、ライン、商談においてはWEB会議。

様々なサービスをWEB上で受けることができ買い物もアマゾン利用で大半が足りる。

不動産の現場でいっても様々な調査において事前にWEB上で事前に確認することもでき、登記内容も瞬時に把握できる。

この20年ほどの間に様々な部分で確かに便利になっているはずなのに我々は果たしてそれに見合うほどの恩恵を受けているのだろうか?

先日、これまでずっと住まい、不動産の一極集中傾向が進み続けてきたことへの素朴な不思議をこぼしたが、この働き方、生き方そのものにも当てはまる。

建設的な仮説の積み上げなどできないし分野外だが、感覚的に我々は決定的に何か間違った方向に進んできたんだろう。

それは間違いないのだろう確信じみたものがふと現れては消え、また繰り返す。


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

不動産投資、賃貸業において多くの方が色々と欠けた(抜けている)数値を使って計算している不動産運営収支の計算。

この運営収支に関して可能な限り厳密に、もれなく試算できるツールの提供を開始(無料)。

様々なシミュレーション用のソフトが溢れているが多くの場合、決定的なコスト計上漏れがあり現実とは異なる試算結果になる。

そして不動産運営は長期にわたり運営して初めて1サイクル。多くの方が計上漏れがあっても気づけず、厳密に精度の高い運営計画、試算ができる方は限られている。

それこそ、不動産賃貸業20年、30年選手や家業として不動産賃貸業を引き継いた方ぐらいしか厳密なコスト計算、将来シミュレートに使える精度の計算は難しいのかもしれない。

そこで極めて厳密に不動産運営収支を計算できるツールを用意するに至った。

無論、個人・法人対応、スマホ対応。試算設定年数終期における厳密な蓄積金(税引後キャッシュフロー蓄積金)、時点残債額迄対応している。

利用は「運営費計算」ページにていつでも無料で行える。

不動産投資を行いたい方がリスク回避の為、すでに物件を保有しておりこれからどの程度保有するのが最良なのかなど、利益の最大化に向けての試算にも有用なはずだ。

機能等の詳細は、不動産の運営コストの全てシリーズの下部にて画像入りで紹介しているのでご確認頂きたい。

不動産の運営費・コストの全て。1(室内コスト編)



Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

コロナショック後の不動産市況、リーマン級ともそれ以上とも言えるホテル、大規模物件の下落は顕著で読み合わせた記事の内容と個人的な見解はかなり一致する。

現時点においてもその傾向を確認できるが、不動産の下落幅は確かに高額帯、大型不動産であるほどに顕著で、小規模、住宅の下落幅は小さい。1割程度だろうし、このコロナ騒動が長引いたとしても低価格帯はそれほど大きな下落にはならないように考える。

近年、相当な違和感を感じていたなぜ益々一極集中化が進むのかについて経済的な強者がそれを望むことは理解しているが、社会のインフラ、あり方の変化を鑑みるとやはり違和感しかなかった。

無論、この傾向はこのコロナショック後も続くかもしれないが、違和感とはインターネットの普及、多様化した働き方が叫ばれ、そして事実として広まった。

商談の一部、または大部分をウェブ会議、連絡事項はメール、ラインと言ったものが好まれ電話、対面商談を嫌悪する層が増え続けたというのにそれでも都市部一極集中化は加速した事に違和感を覚える人は少ないだろうか。私はとてつもない違和感を感じていた。

このコロナ感染拡大防止の為として緊急事態宣言が出され、今経済的な理由だろうよくわからない根拠のもとに解除へと向かっている(ように見える)。

テレワークが進み(それほど進んでないようだが)続け、これがスタンダード化していく可能性もあり、そうなればいよいよ集中化は緩和するのではなかろうか。

本来、災害の多い我が国において地盤の弱い東京都市部に人、企業が集中している状況は長い目でみると好ましいものではないと考える。

働き方改革が叫ばれ、このコロナ騒動が長引けばコロナショックの影響も大きくなる反面、生活のあり方が強制的に変わるだろうと予想する。

その変化を促進するものと捉えた場合、この自粛状況は長引いた方がいいのかもしれないし、それを好ましいものと捉えたい。


参考


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

居住用賃貸について保証会社の審査で単に個人事業主であるというだけで本年3月以降の収入明細を求められ、減収している事を理由(とまでは言わないが)に審査で落とされたという事案に遭遇した。

通常時、保証会社の審査は個人事業主の場合、確定申告を基準(3年程度求められることもある)に審査される為、本来であればこの直近の3月、今月(今回は7月までの収入見込みも申し出なければならなかった)の収入見込みなどは求められない。

これは保証会社の審査がかなり現在の情勢に即したものであり、結果として極めて厳しい審査体制に入っていること意味する。

オーナーサイドとしては地域によって、物件見学希望者が減りただでさえ入居募集に苦戦している声も上がる中、保証会社の審査も厳しい流れとなってきているようで、懸念される現賃貸中のテナント等からの賃料受け取りの問題、住居に関しても新規募集のハードルは高くなっていると言えそうだ。

緊急事態解除はとりあえず延長となるようで、我々は長期目線で対応していかねばならないがかなり厳しい声、支援が必要となろう。

関連して現在の政治的動きに関して素人が感じること。

目下、経済への影響から緊急事態宣言の解除に向かいたい動き(圧力と言った方がいいか)が強まっているが、現在発表されているワクチン等の治療法は素人目ではかなり怪し気にうつる。生殖機能を失わせる副作用があるとも聞く。

新規感染者が減ってきている事を大義名分としているが人の往来が減っているのだからそれは当たり前であり、接触が増えればまた感染は拡大するだろうと素人は想像する。

もとは一人から感染は拡大したわけで治療法確立が必要条件だろう。その為か、かなり怪しい治療法(薬)を無理と通そう(認可)としている流れを感じる。

そもそもこのコロナ感染で緊急事態宣言などだすべきではなかったという向きに近づいているのか、どうにもコロナ(COVID-19)そのものを警戒すべき感染症ではない向きに持っていく方向にしか解除の流れはできないように想像してしまう。

個人的な身近なところでも肺炎で亡くなったとしつつ、コロナかどうかは検査しないとして死亡処理された案件を目にした。

一般人には現在の情勢について伝わる情報の真偽も含め、どの程度素直に受け入れていい情報なのか、どう捉えるべきなのか難しいと感じている。


参考


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

コロナ感染拡大防止につき、米国不動産市場における協会及びエージェントの対策について書き留める。引用記事そのものの趣旨は今後の市況への関心。


内覧数を減らす対策

売り手側の希望価格や条件に合った売買契約申込書を出した買い手側のみが、実際に内見をする機会を与えられます。もちろん、買い手側は内見後に、どのような理由でも契約申し込みを辞退することは可能です。


緊急事態における買主保護策

カリフォルニア不動産協会がその数日後に、ある決定を行ったのです。それは、新型コロナウイルスの影響による緊急救済対策として、追加の契約書類を発行するというものでした。新型コロナウイルスの感染拡大という事態を受け、失業や収入減少に陥った買い手側を守るという内容です。今回ご紹介したケースでは、買い手側がその書類を提出してきた場合、売り手側(つまり、私の顧客)は通常ならば契約に違反するキャンセルのペナルティとして徴収できるデポジットを、徴収できなくなってしまいます。

日本でもこのレベルにまで対応を求められるようになるかどうか。テレワークでの対応もだいぶ慣れてきたものの物件案内や紹介でドローン利用は日本ではまだ少なく、米国においてもカリフォルニアのような高級不動産市場で活用が活発とは聞くがどうか。

個人的にこのドローンが住宅取得者の物件見学、選別の役にどの程度参考にできるものか、通常の住宅地では実行が難しい点と効果に疑問も残る。

果たして物件案内、内覧を制限して物件が選べるかという点において対応策を検討しなければならないように思う。

尚、各国緊急事態や正常化に向けての動きが活発してきているが(勢力的にも国としても進めたいだろう)、素人目にみてかなり無茶に思う。日本においても解除したい意向が見て取れるが(無論皆の希望であるが)、今人の接触を減らした事における感染者数減少を決めてとして緊急事態解除は無理があるだろう。

ワクチン、効果的な治療法が出来なければ人の往来が増えれば新たに拡大するだろうし、実際国内感染は最初は一人からはじまったわけで。非常に望む解除であるものの新規感染者数減少で解除する向きの議論は非常に恐ろしく感じる(蛇足)。


参考記事


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

原状回復ガイドラインに関して、よく争点になる「原状回復費の負担」について国交相に問い合わせ確認したことについて書かれた記事より整理。

問題の部分、ガイドライン抜粋

「 経過年数( 注:法定耐用年数のこと )を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、( 中略 )賃借人の負担となることがあるものである。」以下もやりとりの流れ把握の為、抜粋。



官僚「… 減価償却済みで価値が1円になっているわけですから、クロス代金を入居者にご負担いただくことはできません 」

質問者「… 6年以上経過したクロスは入居者にどのようなヒドいことをされても大家は泣き寝入りをしないといけないんですか? 」

官僚「あ、いえいえ。そうではありません。入居者は善管注意義務を負っていますから、そのお部屋の内装を元の『機能』に戻して返還しなければなりません。クロスであれば一面が均一に貼られた状態です 」

官僚「 減価償却済みのクロスという物体は1円の価値と考えられるので、新品のクロスの調達コストを請求することはできませんが、貼り替える原因を作ったのは入居者ご自身ですので貼り替えに伴う作業工賃は入居者にご負担いただくことになります。一般的な品位のクロスは恐らくスゴく安価に仕入れられると思いますので、クロス貼り替え工事の大半は作業工賃となり、その部分は入居者負担ということです 」

要するに材料(設備そのもの)に関しては償却されている為、一円となり入居者に請求できないものの、入居者は善管注意義務を負っており元の機能に戻す義務を負う。現状回復のうち工賃に関しては入居者の負担が発生する。クロスの場合だと大部分であろう。

このあたりはかなりファジーにやりとりされており間違った認識を持つ入居者の横暴が昨今、目立つ。

よく周知徹底すべき事だろう。


参考

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

国交相「新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足)」より抜粋。

金融機関における条件変更等について 【既に実施中】

“金融庁より金融機関に対し、賃貸事業者を含む事業者や個人の有するローン について、返済猶予等の条件変更等に迅速かつ柔軟に対応するよう要請がなさ れております。資金繰り支援につきましては、取引先の金融機関へ積極的にご相 談ください。”

取引先の賃料を免除した場合の損失の税務上の取扱いの明確化について

“新型コロナウイルス感染症の影響により賃料の支払いが困難となった取引先 に対し、不動産を賃貸する所有者等が当該取引先の営業に被害が生じている間 の賃料を減免した場合、その免除による損害の額は、寄附金に該当せず、税務上 の損金として計上することが可能であることを明確化することと致しました。 この制度の適用要件等の詳細については、国税庁において近日中に公表される 予定ですので、改めて周知させて頂きます。”

固定資産税等に係る特例措置について

“収入に相当の減少があった事業者の国税・地方税について、無担保かつ延滞税 等なしで1年間、納付を猶予する特例が設けられるほか、厳しい経営環境にある 中小事業者等に対して、令和3年度課税の1年分に限り、償却資産及び事業用家 屋に係る固定資産税及び都市計画税の負担を2分の1又はゼロとする措置が講 じられる予定です。この制度の適用要件等の詳細については、今後、公表される 予定ですので、改めて周知させて頂きます。”

その他留意事項

“家賃債務保証会社による保証を利用している場合、賃料の支払いを猶予している間は、家賃債務保証会社に代位弁済請求をすることができないことがありますので、賃料の支払い猶予を行う場合やご不明な点がある場合には、事前に家賃債務保証会社にご連絡頂くようお願いします。”

国交省/不動産所有者「テナント賃料支払い免除・猶予」で支援策

https://www.google.co.jp/amp/s/www.ryutsuu.biz/government/m042251.html/amp

新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足)


Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

昨日経済産業省のプレスリリースを読んだ際に触れた、民間金融機関への無利子融資なりの対応が先行しないとうまく稼働しないのでは?の疑念は、その一歩手前、政府の保証までつけねば成果は上がらないのかもしれない。

通常の融資審査とあまり変わらない結果をもたらしている事例はかなり多そうである。

憶測に過ぎないものの、名目としてコロナ関連での助成がある為、担保ありの融資は当然に通常時よりも取り組みやすいはずだが、資金使途の問題がある。

物件購入や改修資金としての打診はそぐわなそうであり、賃料不払いによる経営圧迫、、くらいしかパッと出てこないが、この資金使途の部分でうまく調整出来れば賃貸業の特に資金を確保したい方にとっては好機になり得そうと思う。

コロナ関連の影響で融資を打診したものの否決続きで困っているという事案を取り上げた記事。

「行政に斡旋されたのだから大丈夫だろうと思っていたら、政府の保証があるわけでもないし、やはり赤字の会社に金は貸せないのを分かってほしいと言われ、挙句、担保があればいくらでも貸しますよと、緊急のコロナ対策用の融資ではなく、通常時の不動産担保ローンを売り込んでくる始末でした」





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