利回りとは投資金額に対する年単位の収益の割合のこと

利回り(年利回り) は、投資金額に対する利子も含めた年単位の収益の割合のことを指しています。

利回りと利率の違い

一方、利率 (年利率)は、額面金額に対し毎年受け取る利子の割合のことです(表面利率ともいいます)。

利回りは投資資金を投下した状態から、元本回収(100%)以降が利益となり、元本回収以降は、年利率と捉えられる点があります。

利回りの大きさはリスクの大きさ

不動産のみならず、全ての投資においていえる事ですが、利回りはリスクの大きさを示します。

投資資金の回収において懸念が大きいほど(リスクが高いと判断されやすい点)回収率が高くならないと投資対象になりえにくく、総じて利回りが高くなります。

不動産市場における利回り差の比較

運営・保有中の利益+売却利益において、誰が運営・保有しようと投資資金(取得の為の投資投下資金)以上が回収できると多くの方に判断される物件は、利回りは低くなります。

これは、(投資資金回収後)利率・利息と捉えると理解しやすいのではないでしょうか。

逆に運営・保有中の利益+売却利益において利益の確保が難しい、又はその為に行うべき個別対応等が必要等、リスクが大きい物件は利回りが高くなる

利回りの種類

表面利回り(グロス利回り:Gross)

年間の賃料収入÷売買価格

ネット利回り(Net利回り)|NOI利回り(ノイ利回り):実質利回り

単年の税引き前純利益(想定値)÷売買価格(取得資金を全て含む)

NCF利回り(エヌシーエフ|ネットキャッシュフロー利回り)

NCF÷売買代金(取得資金を全て含む)

複数年度の物件管理・維持に必要な支出、修繕費等の全ての支出予定額を考慮したネットキャッシュフロー(複数年度の平均値)を考慮。

不動産市場の大部分の現場での使われ方

NOI・NETは、ほぼ同義語として扱われる事が多く、また、NCFの概念または数値算出がなされない為、表面(gross)利回りと上記で明記したネット利回りが標語として使われています。

英訳・関連語英訳:yield (- investment)
関連語:表面利回り|グロス利回り|Gross利回り|実質利回り|Net利回り|NOI利回り|NCF利回り|キャップレート|還元利回り