不動産鑑定評価において、不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のこと

不動産鑑定評価のうち、原価法では、時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求めます。

この原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれます。

原価法は、再調達原価を求め、減価修正を行い価格を算出します

原価法は、対象不動産が「建物」または「建物およびその敷地」である場合に、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができるときに有効です。

土地は路線価や公示価格等を基礎として算出していく

対象不動産が「土地のみ」である場合においても、最近造成された造成地などのように再調達原価を適切に求めることができるときは、この原価法を適用することができます。

一般に最初の基準として相続税路線価・固定資産税路線価、公示価格等を基準に1㎡当たりの土地の価格を求め、形状・形質・状況、道路付け等様々な要因に対し増減価補正を行い、価格を算出します。

建物は、固定資産税評価額等を基礎として算出していく

建物価格の基礎として固定資産税評価額や地域別・構造別の工事費用表(国交省)等を用い、用途、経過年数等をそれぞれの耐用年数を用い、基準価格とします。

さらに、使用状況、劣化状況、周辺環境等から増減価補正を行い価格算出していきます。

価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとされています。

再調達原価(積算価格)算出の計算式(簡便法)

  • 土地の価格=路線価×土地面積
  • 建物の価格=再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数
  • 再調達原価(積算価格)=土地の価格+建物の価格

    積算価格算出(簡便法)時の注意点

  • 土地の価格算出時に形状・形質・状況、道路付け等様々な要因に対し増減価補正を行うべきだが、考慮されていないケースが多い。
  • 建物の価格算出時に使用状況、劣化状況、周辺環境等から増減価補正が行われるべきだが、考慮されていないケースが多い。
  • 投資家が簡便法により価格算出する場合は、土地の場合は形状、道路付け、高低差等、現況をよく把握し補正を適正に行うようにしましょう。

    建物については用途、賃貸割合や借家兼割合が考慮されていないケースが多いようです。

    積算価格算出ページの紹介

    下記ページでかなり厳密に価格算出ができるように作成しております。

    積算評価(原価法)・時価評価自動計算


    同義語・関連語同義語:原価法による評価
    関連語:積算価格|不動産鑑定評価|再調達原価|路線価
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