Q.利回りとキャッシュフローって重要なのはどっちです？

この質問、問いはよく頂きますし見聞きする質問ではありますが、厳密に捉えますとそもそも比較する対象ではありません。

利回り(表面利回りを指していると仮定)は、物件の取得値と現状の賃料を表したものに過ぎず、全ての人に平等に有効な数値です。意味をなす、数値の有効活用は物件の売買時。

キャッシュフローは、所有者または取得予定者がどのような資金調達を行い、運営しているかにより数値が変わります。物件取得者次第の数値です。

整理しますと、「利回り」を重視するか？の問いは客観的な点を重視。

「キャッシュフロー」を重視するか？は主観的、自身の物件保有プランを重視するか。

このキャッシュフローは同条件で物件を取得したとしても己の事業計画、運営方法によって異なります。

似たような印象のもと比較されてしまうのかもしれませんが、質問を発した際の意図と一致してないのではないでしょうか。

さて、合わせて解説しますと、利回りは物件取得条件及び出口(売却)において無視できず、キャッシュフローは保有期間、資金調達を含めた自身の運営計画において無視ができません。

よって冒頭にお答えした通り比較するものではありません。

本来の流れでは、利回りの情報より細やかな情報、投資指数を割り出し、キャッシュフローが上手く創出できる資金調達条件を割り出し、最も投資効率の優れる売却時期、売却価格を算出するというのが不動産投資家の物件取得時の分析法です。

また、事業プランによってはキャッシュフローが出ていなくても投資効率が高い条件を揃えられるならば物件を取得することも出てくるはずです。

このあたりは下記記事シリーズをご覧頂くとかなり詳しく把握できると思いますのでどうぞ。

不動産の利回り・投資指数活用マニュアル１（利回りの本質）

ご質問ありがとうございました。