【第3回】不動産投資の失敗例と対処法

このシリーズでは、危険を回避し、安全に確実に成果を出す為の指針、第一歩をどのように踏み出せばよいか示していく。また、不動産投資に興味をもち、調べ始めている方か何か違和感を感じ不安を持っている方には、原因へと導き、気づきとともにその対処法を開示していく。 また、何か違和感や危機を感じ取っている方にとっては現状より脱却する為の行動がとれるように指針を示しているのでご活用頂きたい。 こちらの記事に到達した方は、不動産投資に興味をもち、調べ始めている方か何か違和感を感じ不安を持っている方が多いだろう。 この記事では、これから不動産投資を行う方にとっては危険を回避し、安全に確実に成果を出す為の指針、第一歩をどのように踏み出せばよいか理解できるよう作成した。 また、何か違和感や危機を感じ取っている方にとっては現状より脱却する為の行動がとれるように指針を示しているのでご活用頂きたい。 不動産投資の失敗確率は？ ミドルリスク・ミドルリターンと評される不動産投資。 ほぼ全ての失敗遠因は、投資における必要分野の知識と精査が欠如していることが招く事であり、真の意味で失敗と捉えるとかなり失敗確率は高いと言える。 しかし、その失敗度合いによるが成功への道のりが難しいというわけではなく、必要な事を理解し、必要な精査を行えさえすれば確かな成功は作れる。 問題は、必要分野の知識、精査の仕方を包括的に得る機会が殆どない事である。 その点で、当サイトに訪れた貴方の成功率は極めて高くなりえ、また今芳しくない状況にいる方の多くも改善、または成功への道へと歩み始める事が可能だろう。 失敗の定義 現在または投資終了期までをみて成果が上がらない（マイナスになる）事を失敗とするならばその確率はかなり高いと思われる。 また、一般的に失敗とは認識されない状況・状態、その危険度合いと取るべき方向性を下記にまとめる。 不動産投資の失敗度合い：小 現状では運営収益がでているが、現状維持では次第にマイナスに傾く状況にある。 また、自身の与信枠をほぼ使用し尽くしている（他収入によるリスク時の補填枠がもうない）状況。 新規借入・物件取得が難しくなる 多くの場合、新規借入、つまり新たな物件取得が難しい状況になっており出来れば早急に出口戦略や建て直しの事業計画を練らねばならない状況にいる。 本人は無自覚 本人の自覚がない事がほとんどで危機感も持たないが、先に述べたとおり現状維持では失敗が約束されている状況である。 建て直し・事業拡大はしやすい この状況に陥っている方は極めて多いが、この段階で適切な対処を行えば建て直しができること、新たな事業拡大への道筋をつくれることが多い。 不動産投資の失敗度合い：中 当初予定していた収益、シミュレート結果との相違がでてきて時に若干の痛みを感じる事がある状況。 時々痛みを感じる 入退去の際の支出、修繕費に痛みを感じ（想定外費用）、特に大規模修繕などの保留が目立つ状況。 新規物件取得の意欲は低下するも、売却等を絡めた何かしらの対処、事業建て直しへの意欲がでてくる事がある。 売却等の対処が難しいことも 借入との兼ね合いや売却価格との整合性をとる難易度が高いことが多く、なかなか決断・行動がとれない状況にある。 対処への最終段階 ある程度の痛み（損失）を受け入れる必要性がでてくることもあるが、一時的な縮小、再スタートが切れる状況をつくれることが多い。 様々な安易な意見があるものの、実際には一日でも早く対処すべき段階であり、時間の経過は痛みを大きくするか対処不能な状況へ陥らせる。 早急にプロへの相談、それに伴う厳密な状況把握と出口戦略を立て行動することをおすすめする。 不動産投資の失敗度合い：大 現状の運営収支やキャッシュフローに関わらず、身動きがとれない状況。 無自覚の方も自覚している方も様々 問題点は、将来のいつかの時点で破綻する事が決まっている状況である為、現状、運営収支がしっかり出ている場合は、無自覚なケースが多い。 確実に訪れるキャッシュが回らなくなる時点で破綻 原因は借入が多すぎることであり、いずれくる運営収支低下の際に首が回らなくなる不動産保有状況になっている事。 現金化と残債推移の破綻 残債の推移が時点毎の売却想定額を超える状況（債務超過）であり、この差額は多くの場合、時間経過によって縮まるどころか広がる可能性が圧倒的に高い。 デッド・オア・アライブである キャッシュフロー発生しているうちに自身の余剰収入と合わせ繰り上げ返済を繰り返し、その差をが埋められるかどうかの戦い。 どう考えても無理な場合は、普通には売却できない為、第一が任意売却、それも無理または望まない場合は、自己破産。 サラリーマン大家さんに多い 極めてお高い値段での取得と物件にそぐわない高借入によって物件取得をした場合に作られる状況であり、会社員・公務員等の高属性といわれる方がはめ込まれてしまったケースが多い。 不動産投資市場ではいつでも量産されており、好調と言われた近年ではその数を更に一気に増加させた。 優良企業にお勤めの方や公務員の方のみならず、士業はいうまでもなく、会社員の方は自身がいつでもターゲットとして狙われている事を自覚しよう。 次回は、失敗しやすい人、そして気づきにくい人となりについて紹介していく。違和感の原因が見えてくるだろう。 前回、不動産投資における失敗、危険信号について紹介した。不動産投資は、信仰と表現される程に投資手法に関して精査吟味していくうちに、考えや思考が凝り固まっていき罠に陥ってゆく。第二回目の今回は、危険信号に気付きにくい状態や思考パターンを取り上げていく。 不動産投資に失敗する人の特徴 不動産投資においての失敗の遠因は全て修めている知識と自己・物件への精査に何か欠如がある場合に起こる。 現在、様々な情報がインターネットでも容易に収集でき、不動産投資においても情報を集めることができる。 しかし、この情報収集が容易であるという事が失敗への道を切り開く原因にもなっている。 遠因は全て必要分野の知識・精査の一部欠如 情報は、その内容の正確性と深度が重要であり、そして関係する各分野との結びつきを正しく理解し活用できて初めて意味を成す。 投資の世界では しかし、これは不動産に限ったことではないが、投資の世界では誤認識を及ぼす情報の出し方、深度の浅いケース、罠が極めて多い。 部分の集合知識は得られるが不可欠な情報を全て集めることが至難 また、自身が主体となって調べるインターネットでの調べ物は、現在修める知識から湧き出た疑問より発生する問いに対する答えが情報収集の構図となり、必要分野の欠損を招きやすい。 部分の集合知識は得られるものの、必要不可欠な情報を全て集めることが至難である。 全体を把握していないと誤作動を起こす、これが殆ど全ての失敗の遠因であろう。 必要知識、精査方法をしっかり修得したい場合 尚、必要知識、精査方法を修得したい場合は、下記、Consultingカテゴリーページをご覧頂き、明示している各記事の全てを十分に吟味し修めて頂きたい。 https://kishin.website/category/consulting 不労所得が大好きすぎる 不動産投資は、確かに不労所得に近い収入を得られる状況・時期は存在するが、不労所得とはとても表現できない。 偏りのある知識を収めていると言えるだろう。 セミナー大好き 前提としてセミナーは主催者の集客の場であり、多くの場合、自社サービスへの導入を目的としている。 部分部分において当然、有益な情報もあるが知らぬ情報を意図をもって対人に植えつけられるリスクは必ず伴う。 先に述べたとおり、素地となる必要分野の必要知識を活用できる深度で修めている場合は有効活用のヒントとして得ることができ活用しやすい。 しかし、素地ができていないと高確率で主催者のカモになるだろう。 投資家ブログ大好き 投資家ブログの中には有益な情報も多く存在するが、逆も然りである。 また、各分野の包括的な情報の出し方は当然なされない為、初心者は特に歪な知識をつけやすい。 同じ境遇故に受け入れやすいためか、洗脳されているのかと疑問を抱くこともある。 融資の話が大好きすぎ 融資の利用方法は、ハイレバレッジ投資を好む投資家にとって極めて興味を持ちやすい情報であり、逆を返せばここが思うようになされていないケースが多いともいえる。 これは融資に関する情報が包括的に実践できるレベルで正確に述べられている情報を見つけ出すことがまずできない事に起因する（当サイトでは解説している）。 自ら、または誰かの成功事例をもって秘匿性をちらつかせ語られることが多いが、実は不正確な知識を持っている方が非常に多い。 知識が単発的で繋がっていない 不動産に関わらず、一分野について理解するよう進めていくと他の分野との結びつき、それに伴う影響はかなり大きく、一分野のみに焦点をあてると正しい事も全体でみると否となる状況は多い。 これまで述べてきたように、包括的な知識・精査法を修得している方とそうでない方は様々な表現・配慮の中に欠損があることを感じさせる。 当然にリスクに飛び込む可能性がある。 裏取り・情報精査をしない 何か知らぬ情報を得た際に、裏取り・精査を自身で行う習慣がない。 「信頼できる人」という表現を好んで使う人がなぜか多い。 ちなみに、信頼していても自身でも確認するのが当然であり、それは別に失礼ではない。不動産投資は自身の事業であり、自己の責任、判断によってなされるものである。 引退したくて仕方がない 前のめりになりすぎているケースが見受けられ、引退後に不動産事業だけでは事業規模が足りず、その後の展開ができなくなるという人は一定数いる。 その為かどうかは不明だが、不動産投資家ブログやセミナー等の開催が激増しているが、昨今は共食い大家・キラキラ大家などの様々なキーワードで悪徳投資家を見つけることができる。 不動産の節税に傾倒しすぎ 不動産を活用しての節税はある程度の深度と包括的な知識を要していないと一歩間違えると節税どころか実質負担増になるケースもある。 節税という建前で自身の欲を隠そう（？）という意識が働くのか好まれるのかもしれない。 また、一時期をみて節税と捉えているケースが多い。 キャッシュフローが全て いうまでもなく、キャッシュフローは極めて大事であるが、キャッシュフロー以外の部分への注視が足りていない方が一定数いる。 利回りが全て キャッシュフローが全ての方と同じ。 購入しやすいかが物件取得の基準 融資利用により自己資金の投下を少なくしたい方にありがちなケース。 利益をあげる物件とローンが組みやすい物件はイコールではない。 借入条件が適正でない 同じく融資利用により自己資金の投下を少なくしたい方に多いケース。 特に融資利用を業者や知り合いの投資家などの他人の力に期待する方は、多くの場合、債務超過、将来的に不味い状況をつくる財務体質になっている事が多い。 シミュレーションが大好き シミュレーションを行う事は無論よいことである。 しかし、多くの方が使う運営収支のシミュレーターは、ほとんどの場合、何かの計上が抜けている。 物件取得後、実際に運営し続けた実績と大きな乖離が発生していることに数十年後に気づくだろう。 シミュレーションが正しくできていない 上記、で述べた通りである。 当サイトではユーザー会員向けに運営収支シミュレーターを提供している。是非ご利用頂きたい。 ▶ ログインして内容を確認 不動産は売るものではないと考えている 不動産投資として戦っているエリア、対象物件のタイプによって異なるが、ある程度地価の高い（土地が高い）地域におけるアパートなどがこれに当てはまるケースが多い。 事業（投資）全体の計画がなされていないか、将来予測がなされていない。 事業計画がずさん これまで述べてきた通り、焦点が現在に当たられすぎており、高い確率で予想される将来見込みの精査、ケース別対処法なども考慮されていない。 自身の成功を信じて疑わない 不動産運営は長期に及ぶものであり、密な事業計画、予測がなされていないと現時点における状況しか把握できない為、多いのだろうと考える。 明けて開いてみると一定数不味い状況にある方がいる。 必要知識が足りていない事に気づいていない 知らない事にはきづけない。また投資の世界ではわざわざ認識していない知識を正確に教えてくれるという状況もあり得ない。 この積み重ねがリスクを高める。 不動産投資の失敗は中々気づけない 継続収入の発生と物件の取得は、自身の好調を実感させるに十分な事象である。 しかし真の結果は、事業終了（投資終了期）においてなされるものであり、この期間の乖離は成功も、失敗も認識しにくくさせる。 毎月入る賃料は依存性がある 毎月入る賃料収入は、確かな実感をもたらし、リスク要因を忘れさせる力がある。 また、危機を感じていたとしてもこの継続収入を手放すことは難しい。 保有後の収益力を把握していない事がほとんど シミュレートの段で触れたが、不動産の運営収支を正確に把握し、実体験できるのは数十年後である。 家業として引き継いだ方や他者の実績を継続してみれる立場にある方を除き、正確に把握するには相当期間の経験が必要なのかもしれない。 極めて基本的であり、核になる要素であるが実はこれが正確に把握し難い事が多くの失敗の原因となっている。 また、様々な媒体で運営収支については触れられているが残念ながら正確でないものが殆どである。 相続に適さない物件 節税情報発信の乱れが原因だろうが、相続に適さない物件を引き継ぐ形で物件取得してしまっている方が一定数いる。 また、保有の優位性がないことに気づかずに保持し続けるケースも同様に多い。 失敗への警鐘 本当の成果、成功と失敗のどちらのルートを自身が歩んでいるのかが非常に実感しにくい不動産投資。 不味い状況にある、そのルートにいることを知らせるサインがある。 そのサインを順番に見ていこう。 新規借入ができなくなる 不動産投資の仕方に何か問題があるサイン。この時点で適切な対処、軌道修正をすることは多くの場合で有効。 修繕が苦しくなることがでてくる 当初想定していなかった出費かまたは本来積み立てておかねばならない修繕費用をそうとは知らず消費してしまったのかは各々による。 エックスデーが近づいてきているサイン。 この時点で適切な対処、軌道修正をすることは多くの場合で有効。 キャッシュフローがでなくなる 運営当初より物件の劣化か賃貸需要の低下が進み、かつそれを自身の事業計画内に組み込まれていなかった状況。 この時点で適切な対処、軌道修正をすることが望ましく、現状維持は多くの場合、先々痛みが大きくなる。即時対処しなければならない。 赤字が発生し始める 誰もが自覚し、物件の処分等に奔走しなければならないと考える。 売るに売れない いづれかのタイミングで対処に動いた際、対処方法の選択の一つ。 最終的に売却の選択肢しか残されていないケース。 それさえも難しいというケースも状況によってはありうる。これは最悪である。 不動産投資の失敗パターン 装置産業である故、時間の経過と現状維持はそれだけで刻々と利益を小さくしていく。 ここでは失敗に陥りやすい注意どころを抑えつつ解説する。 引退したけど事業規模が足りてない 本業が別にある方が不動産投資を行い、本業からの引退を目指すケースが特にサラリーマン当の方では多い。 非常によい目標ではあるものの、賃貸業としての規模、引退後の事業拡大に必要な財務内容を把握しておらず、引退後に身動きができなくなるケースはかなり多い。 新規物件取得ができない原因 元々本業により得ていた与信（この場合安定継続収入）がなくなり、新たな物件取得ができなくなってしまうケース。 下記のような理由である。 信用の不足が発生 安定した継続収入は全ての事業にとって必要なものである。 リスク等を加味し十分なキャッシュフローの確保されていない。 債務超過状態にある。 身動きができない状況に 上記で上げた、十分なキャッシュフローの確保、賃貸業として事業継続可能な財務内容になっていないと身動きが取れなくなる。 この章の最初に挙げた通り、不動産投資において現状維持は長期的に縮小を意味する。 現金化できない 物件と付随する残債のバランスが崩れているか、自身の財務内容全て含めても債務超過状態にある場合。 不動産投資を行う事でこれらのことが発生してしまうケースが多々ある。 利回りは高いが担保評価が低い 高利回りという事に目がくらみ担保評価が低い、実勢価格が低い物件を取得してしまった場合。利回りはリスクの大きさを示す。 リスクとは不確定要素である。 仮に運営収支が芳しくない場合、これは極めて危険な物件となる。 担保評価は高いが利回りが低い このケースはあまり発生しない。またある程度需要のある地域では担保評価が高いという事は実勢価格もある程度確保できる。 しかし、仮に土地の高い地域であっても利回りが低すぎる物件は取得できる人が少なくなり、当然思うように現金化できないというケースはでてくる。 借入が多すぎる あまりに高く物件を取得してしまった場合、その際、与信を大きく利用し借入を伸ばした場合、実勢と乖離した債務超過が出来上がる。 その超過額が大きければ将来的に極めて危険で逃げようのない状況に陥っているケースも多々ある。つまり積み。 空室に耐えられない 不動産の運営収支は時期によってことなり、メンテナンスコストもそれなりに発生する。 コストの少ない時期の基準でしか見立てておらず、運営が困難になるケースは多い。 多くは借入とのバランスが絡む 不動産投資が盛んになって２０年少々、地域性にもよるが都心部では特に借入を利用しての物件取得、運営が殆どである。 運営コストを甘く見積もっていた 建物の劣化、賃貸市場の変化により賃料推移が下がっていく点、運営コストがかさんでいく点を上手く調整しきれないケースは多い。 修繕コストを見立てていなかった 先に述べた通り、メンテナンスコストを適切に見立てていなかった、積み立てていなかったケースで改修、修繕が保留がちになり物件の魅力低下を招き、運営を更に苦しくする。 判断を保留しすぎ これまで述べてきた通り、危険サインを素早く察知して改善等の手を打てば大きな問題にならないケースが多い。 しかし、この危険サインを見逃し、または実感せずに事態を水面下で悪化させ続ける事が殆どである。 安定収入が招く罠 その第一の要因が安定収入。安定している状況下では自己精査はほとんど行われない。 残債との乖離は埋まらないどころか広がる 事態の一部、売却等ができないことを認識した際によく取られることが、時間経過による残債との乖離を埋める作戦だ。 多くの場合、埋まらないことに触れておこう。 厳密な収支の見立てを行うとこれが見えてくる筈だ。 次回は、危険信号の高まりを感じたときの対処法、そして危ない橋を渡らない為の取り組み方を解説していく。 これまでの二回で不動産投資を実践中に起こる違和感から危険度合いを測る事、危険信号に気付きにくい状態、パターンを紹介した。今回は、不動産投資の罠に陥いりつつある状況を改善する対応策とリスクを寄せ付けない取り組み方を紹介し、最後にシリーズを総括させて頂く。 不動産投資に失敗したときに取るべき対処法 危険サインを少しでも早い段階で察知し、適切な対応をとれば多くの場合、好ましい状況に改善できる。 しかし、状況の悪化を招く投資、事業展開をしてきた方の多くはその改善方法を組み立てる事が至難であろう。 思うようにいかなかったらまず相談 一番最初に察知できる、融資利用が思うようにいかないという段階で相談頂くのが一番好ましい。 いずれのタイミングでも無論対応できるが、対処の選択肢が早い段階の方が多く、また好ましい手を選択できるからである。 勘違いであればそれが一番好ましいことである。何か気になることがあればご相談頂きたい。当社では、メール・電話の他、WEB会議等を活用し密に対話が取れるように心がけている。 厳密な現状把握と将来予測 状況の対処には現時点における厳密な状況把握と、将来高い確率で訪れる予測。 この両方の精度が高い事がまず必要な精査である。 土台となる精査がなされて初めて、改善のための事業計画が立案できる。 実行可能な出口計画を作る 問題が、残債にあるのか、収益性にあるのか。事業拡大の上で足かせになっているというくらいの状況なのか。 状況把握より各選択肢によりもたらされる成果と現状との比較をなされ行動指針が作られる。 行動指針を通りに実行する 不動産は非常に感情を揺さぶるものであり、また数字で割り切るべきことも利損失がからむと冷徹には選択・行動がとり難い。 強い意志をもって実行する。 不動産投資で失敗をしない取り組み方 不動産は、本来かなり高い精度で将来予測が立てられることから安全資産であると言われているものだと私は考える。 安全資産であり、将来予測がかなり厳密にできる投資対象の筈なのに失敗する人が多くなるのは、包括的な内容を把握されていないからである。 必要最低限の知識分野を把握し修める 不動産投資は、決して膨大量の勉強時間が必要なわけでも専門知識が必要なわけでもない。 単に必要な分野において正確で適切な深度の内容を理解し、またそれを包括的に理解しているか、そしてその知識をもって適切に自身の財務状況と投資対象物件を精査できるかにかかっている。 一部の分野が欠如した知識が一番怖い 一番最初に述べたとおり、投資の世界であるが故か、正確で必要な情報を包括的に収集する方法は見つけがたい。 また、その知識が一部なのか全てを知っているのかの判断も当然できない。 失敗事例の多くはこの一部の知識・精査が欠けていたことにより引き起こされるケースが殆どである。 継続取引を望むプロをパートナーとする 投資家にとって我々業者は敵でもあり見方でもあるという立場であるだろうか。 というのも商売がからむものであるから投資家にとって明らかに毒となる活動をする業者は確かに多いからである。 不動産投資家が適切に投資し、成功してくれれば業者にとっては半永久的な継続取引が行える優良顧客になりうる。 しかし、それをなすための補佐は手間がかかる点と、業者側にとってみれば専門外ともいえるそれなりの投資知識と経験も必要になる為、実践し難い補佐とも言える。 継続取引を行うための手間暇を惜しまない姿勢と、投資に対する充分な理解と補佐力をもつパートナー。 探す事は中々に大変な労力を要すると思うが必ず確保したい人材だろうと考える。 シリーズ総括 全ての失敗の遠因は必要知識・精査の一部欠如であると何度も繰り返し述べてきた。 必要知識の収集は難しく実際、私自身も投資活動を始めるまでにかなりの時間を要した。 実際は包括的な情報を目にしたことはなく、実体験と不動産業務、投資活動より多くが結びつき投資活動において必要と考えれらる知識・精査方法、素地ができたものと考える。 当サイトが考える投資家・大家業の方との付き合い方 私どもは宅建業者であり、仲介、物件の売買も行う。 投資家・大家業の方は正しく物件取得・運営・売却を行っていただけば半永久的に不動産取引を行うプラチナカスタマーになって頂ける。 逆をいうと、正しくない、要は食らう（失敗）、気づかないとしても将来的な失敗の可能性が高い状態にあると数回しか取引ができない。 我々はお客様に財務的な力を取引の毎につけて頂くことが最も経営上好ましい結果をもたらすと考え、面白くない情報も含め、重要な内容を可能な限り包括的に発信するように努める次第だ。 必要分野の知識・精査方法を把握する 当サイトは上記のような考え方である為、不動産投資において必要と考えられる分野、知識をまとめ、あますことなく解説することで包括的な知識となるように情報発信をしている。 投資活動における素地となる知識・精査方法に関する記事はConsultingカテゴリーページにてまとめているのでご利用頂きたい。

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Kishin Inc.編集部

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