不動産投資の物件調査方法５【総括】

ここのシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介してきた。 第五回目の今回は、これまでの調査内容を現地で照合する照合調査と当シリーズで解説してきた内容をまとめ、総括とさせて頂く。 現地再訪（照合調査） これまで多くの調査を行い、多くの資料を取得してきた。最後に各調査で確認、聞き取った内容やデータと対象不動産現地で照合の上再確認を行う事が大切である。 ヒアリング・取得データと現地の照合 ここでは照合するポイント、その際の照合資料等をまとめていく。 土地の形状 公図・地積測量図・地籍調査成果資料などと照合 境界標の設置状況 地積測量図・境界確定図などと照合 敷地の外周の長さ 地積測量図・地籍調査成果資料などと照合 建物の状況 建物図面などと照合 道路幅員 道路台帳図・境界確定図・開発登録簿・道路位置指定図などと照合 セットバックの状況・道路中心線の判定など 指定道路調書・建築計画概要書などと照合 擁壁の状況 開発登録簿・開発関係資料などと照合 インフラの引込状況・位置 各埋設管図面などと照合 周辺の施設・状況など 調査で手に入れた各書類及び住宅地図などと照らし合わせもう一度確認 データと現地が相違する場合 相違がある場合、原因がわかる場合とそうでない場合がある。 相違の原因がわかる場合の例 取得調査の作成時期以降に、対象不動産やその周辺でなんらかの変動が確認できる取得調査の作成時期以降に、法令等の新たな制定や変更が確認できる土地や建物に未登記や表題登記変更の未了の部分がある取得資料が古すぎて現況と合致しない。または不正確な資料がある違反・違法行為などがみとめられる 相違の原因がわからない場合 これまでの調査結果と、相違原因がわからない部分を照らし合わせ、その相違による影響を鑑み、最終的な物件取得の有無を判断する。尚、この際、売主側（担当）への聞き取りにより原因判明という事があるのでまず相談頂くのがよいだろう。 物件調査方法シリーズまとめ 投資家が取得対象にする物件は当然に動きが早い。その為、取得対象を発見次第、スムーズにかつ迅速に物件に関するデータを集め、投資判断を行い、物件調査を行う必要がある。 物件情報取得から家をでる前に行う準備と行動 第１回目では物件情報の取得から、物件に関するデータを迅速にあつめ、調査にあたって準備すべき行動、手配等について解説した。 尚、物件調査票を用意することを必須としたがお持ちでない方は、この第１回の第９章で配布しているのでダウンロード頂くことをおすすめする。 https://kishin.website/consulting/400095783320 この「家を出る前に行うべき準備・行動」がいかに効率化されているかで対象物件が真に取得すべき物件だった場合のスピード勝負に競り勝つ鍵と言える。 物件担当を抑え込め また、対象物件を仕入れる為には、売主が他の人と契約してもらっては困る。 その為、物件情報の取得から、このシリーズで解説してきた物件調査、そして融資付け等の契約までに必要な行動を迅速に行うことと共に逐一、物件担当への連絡、物件状況の把握、そして聞き取りと自身と契約するベクトルへの誘導が極めて重要であると解説した。 物件現地での迅速な調査 家を出る前の準備を迅速に行い、この時点で入手できた資料を持参しまず、物件の現地調査を行う。この現地調査についてみるべきこと、確認すべきことは第２回でまとめた https://kishin.website/consulting/400095783483 謄本・公図等の読み取り方・法務局調査 物件情報を取得した時点で写しは取得できているのが好ましいが第３回では法務局で各資料を調査する、一般の方には読み取り方がわからないという方も多い登記事項証明書や公図、その他の資料の読み取り方も含め調査方法を解説した。 https://kishin.website/consulting/400095783549 役所調査の仕方 現地調査及び法務局調査につづき、法規面の規制等を確認する為、役所の各窓口での調査が必要になる。この役所調査も法務局調査と同様、一般の方には慣れないことなので可能な限り基本的なことを簡略にまとめ解説した。 https://kishin.website/consulting/400095783637 簡潔にまとめたとはいえ、そもそも不動産の調査はかなりボリュームがある。最初のうちは特に例にあげた「質問の仕方」を参考にわからない事についてはどんどん窓口担当に聞き取りするのがよいだろう。 調査結果と事業プランの整合性 今回冒頭に紹介した現地再訪と共に最終的な自身の事業プランとの整合性を行う。特に建物の改築や建て直し、出口戦略において最善の手が本当に取れるかを精査することになる。 物件調査の意味 投資家にとっての最大の焦点は、対象物件を介して利益向上である。物件調査は、自身が描いた事業計画に問題がないか、物件調査を踏まえて更に利益を向上させる別のプランを生み出せないかの材料と考えるべきであろう。 シリーズあとがき これまで投資家が行うべきデューデリジェンスとして物件調査の方法を解説してきた。 ここまでの物件調査を行う必要がある？ なぜ、投資家自身がこれほどまでの物件調査を行う必要があるのか？物件購入の際には重要事項説明書が作成され説明を受けることを承知している読者の方も多いだろう。 重要事項説明だけでは万全とはいえない 物件取得を決め、契約をする段に入ると重要事項説明を受ける事になる。この説明があるから自身でこれほどまでの物件調査をする必要はないと考える読者も多いだろう。 しかし、重要事項説明書はあくまで対象物件における基本的な使い方、宅建業法で定められた事項について説明する義務があるだけで、貴方の事業プランにあわせてなされるものではない。 事業プランが実行できるかの確認は自分で確認 不動産の物件取得にあたって最も恐ろしいことは対象物件が想定していなかった規制・制限があり計画していた事業プランを実行できないことにある。 標準的、または既存の利用方法とかわらない形で運用する予定での物件取得であれば重要事項説明で充分であろう。 利益を最大化させるためには 物件取得後、改修や新築、売却（出口）の形までを想定しきり、利益を最大化させるためには自分自身での物件調査が必須である。 対象不動産において取れる手を全て精査し、その中で利益の最大化を狙うことが皆様の本来の目的であるだろうから。 皆様にとって役にたつ記事であったことを願う。

不動産投資の物件調査方法５【総括】

Kishin Inc.編集部

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