不動産投資の物件調査方法3(法務局調査編)

このシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。第三回目の今回は、謄本・公図等の読み取り方に加え法務局調査の仕方について解説する。

目次

  • 1 法務局では何を調査するのか
    • 1.1 法務局は不動産登記の事務処理を行うところ
    • 1.2 法務局では権利関係と財務力を調査する
    • 1.3 登記は現況を正しく反映しているわけではない
  • 2 法務局調査で取得する資料
  • 3 公図(地図に準ずる図面)について詳細解説
    • 3.1 地図に準ずる図面(いわゆる公図)とは
      • 3.1.1 地図とは
    • 3.2 公図の取得方法
      • 3.2.1 「地番」(住居表示ではない)を明記して申請
      • 3.2.2 地番がわからない場合
      • 3.2.3 区分所有建物(マンション等)の場合
    • 3.3 公図をみて確認するべきこと
    • 3.4 公図をみて留意すべきこと
    • 3.5 公図の見方
  • 4 登記簿謄本の種類と構成
    • 4.1 登記簿謄本の種類と意味
      • 4.1.1 全部事項証明書
      • 4.1.2 現在事項証明書
      • 4.1.3 一部事項証明書
      • 4.1.4 閉鎖事項証明書
    • 4.2 「登記事項証明書」と「登記簿謄本・抄本」の違い
      • 4.2.1 登記事項証明書とは
      • 4.2.2 登記簿謄本とは
    • 4.3 登記事項証明書取得時の注意点
      • 4.3.1 共同担保目録(抹消含む全部)の取得は必須
      • 4.3.2 「信託」の可能性がある不動産
      • 4.3.3 家屋番号がわからない建物の登記事項証明書の取得
      • 4.3.4 区分所有建物(マンション)の場合の注意点
      • 4.3.5 証明書の確認は交付窓口でそのまま行う
      • 4.3.6 想定建蔽率・容積率を計算しておく
      • 4.3.7 地目を確認
    • 4.4 登記事項証明書交付申請書の書き方
      • 4.4.1 土地・建物の場合の申請書の書き方
      • 4.4.2 敷地権化された区分所有建物の場合
  • 5 登記事項証明書の読み方
    • 5.1 土地の登記事項証明書の読み方図解
    • 5.2 建物の登記事項証明書の読み方図解(表題部)
    • 5.3 敷地権設定された建物(マンション)の読み方図解(表題部)
    • 5.4 表題部の読み取り方
      • 5.4.1 調査ポイントは現況把握と相違の原因究明
      • 5.4.2 土地(所在・地番)
      • 5.4.3 土地(地図番号・筆界特定)
      • 5.4.4 土地(地目)
      • 5.4.5 土地(地積)
      • 5.4.6 土地(原因及びその日付)
      • 5.4.7 建物(所在・家屋番号・建物の名称)
      • 5.4.8 建物(種類・構造)
      • 5.4.9 建物(床面積)
      • 5.4.10 建物(原因および日付)
      • 5.4.11 建物(敷地権の目的である土地の表示)
    • 5.5 表題部(登記)と現況の相違例
    • 5.6 権利部(甲区)欄の読み取り方
      • 5.6.1 登記名義人が現在の所有者とはかぎらない
      • 5.6.2 順位番号
      • 5.6.3 登記の目的
      • 5.6.4 登記年月日、受付番号
      • 5.6.5 権利者その他の事項
    • 5.7 権利部(甲区)と現況との相違例
    • 5.8 権利部(乙区)欄の読み取り方
      • 5.8.1 所有者でも不動産を自由にはできない
      • 5.8.2 順位番号
      • 5.8.3 登記の目的
      • 5.8.4 権利者その他事項
    • 5.9 乙区欄の確認ポイント
    • 5.10 共同担保目録の読み取り方
      • 5.10.1 債務と担保の絡み合う糸を紐解く
      • 5.10.2 判断する手順
    • 5.11 共同担保の注意点
    • 5.12 区分所有建物(マンション)の登記の見方
      • 5.12.1 敷地権登記は建物の権利が土地持ち分におよぶ
      • 5.12.2 区分所有登記の代表例
      • 5.12.3 敷地権登記について
      • 5.12.4 敷地権設定建物(マンション)調査の注意点
  • 6 地積測量図の読み取り方
    • 6.1 測量図の読み取り方図解
  • 7 建物図面・各階平面図の読み取り方
    • 7.1 建物図面・各階平面図の読み取り方図解
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