不動産投資の物件調査方法３（法務局調査編）

ここのシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。

前回までの記事をお読みでない方はご確認頂きたい。

• 不動産投資の物件調査方法１（調査前の情報収集編）
• 不動産投資の物件調査方法２（物件現地調査編）

第三回目の今回は、謄本・公図等の読み取り方に加え法務局調査の仕方について解説する。

法務局では何を調査するのか

法務局の調査をもとに現況を正しく理解することが目的である。準備段階での精査（第一回）、現地調査（第二回）で気になった点を重点に調査をすすめていく。

法務局は不動産登記の事務処理を行うところ

まず、まったく利用した事がないという方の中には法務局が何をしているところかから説明する。不動産において法務局はなにを担うところかというと不動産登記の事務処理を行うところである。

尚、相手方（売主・買主）が法人だった場合、法人の登記簿謄本も取得できる。

法務局では権利関係と財務力を調査する

登記簿謄本や公図等記録されている書類から「誰が」「どこを」「どれだけ」所有し、「誰に」「どれだけ」提供し、「どれだけ」お金を借りているのかその内容を調査する。

登記は現況を正しく反映しているわけではない

相続登記が未了でそのまま放置されていたり、建物の増改築において「建物表題登記変更」をなされていないケースや登記そのものが間違っているというケースもある。

登記記録をそのまま鵜呑みにせず現況を正確に把握することが重要である。

法務局調査で取得する資料

• 公図（地図に準ずる図面）または地図
• 対象不動産の登記事項証明書｜登記簿謄本（土地・建物）
• 地積測量図・土地所在図
• 建物図面・各階平面図
• 隣接地や道路部分などの登記事項要約書または登記事項証明書
• 法人の登記事項証明書（所有者が法人の場合）
• その他（必要に応じて地役権図面、閉鎖された登記簿・記録、閉鎖公図、旧土地台帳など）

公図（地図に準ずる図面）について詳細解説

ここでは、公図（地図に準ずる図面）について、読み取り方や解説を行う。

法務局には土地の位置、形状、地番、隣接地との境界などを確認できる図面が備え付けられており、それには次の２種類がある。

1. 地図に準ずる図面（いわゆる公図）
2. 地図

上記の違いについて確認しておこう。

地図に準ずる図面（いわゆる公図）とは

土地の計上、周囲との位置関係を地番で記した位置図。

旧土地台帳付属地図とも呼ばれ、地租改正事業（明治６年～）によって作成された野取絵図（改租図ともいう）をもとに明示１９年の地押調査によって構成された地押調査図が大半を占めている。

その為、中には100年以上も前の測量をもとにしている為、距離、角度、面積などの面で制度が低いとされている。

地図がそなわっていない場合には唯一の資料として現在でも重要な役割をはたしている。

地図とは

地籍調査（国土調査）の成果等に基づいて作成されるもので一定以上の精度を保ち、信頼できる図面。平成30年３月末時点の平均進捗率は約52％。「法１７条地図」とも呼ばれる。

公図の取得方法

法務局での調査は、公図取得から始まる。取得に戸惑う方もいるので順を追って解説する。

「地番」（住居表示ではない）を明記して申請

地番とは主に登記情報の取得や税金など公的に使う土地の番号で一筆ごとに割り振られている。公図の申請では対象不動産の内、本地を明記して申請するとよいだろう。

尚、飛び地（本地から離れた場所にある対象不動産）で本地記載の公図番号（ページ）に記載がない場合は、その飛び地の地番を明記して申請する。

地番がわからない場合

• 備え付けの「ブルーマップ」（住宅地図に地番や都市計画情報を青字で重ねて明記された地図）で探す。
• 地番検索システム（コンピューター端末）で探す。

区分所有建物（マンション等）の場合

「マンション牽引簿」（一部法務局ではコンピューター端末）で探す。

公図をみて確認するべきこと

• 土地の形状と範囲（境界）が現況と一致しているか
• 土地と道路の位置関係は一致しているか

図面と現況が一致しない場合、その原因を探るがわからない場合、家屋調査士などに依頼が必要になるケースもある。

このような場合、取引までに担当とすり合わせをしておくこと。取引条件がどうなるか（是正しての引渡しかそれともしないのか、負担分担等）最終的には決めることになる。

尚、実際調査依頼を出さねばならない場合、担当が手配してくれるので心配はない。

公図をみて留意すべきこと

• 隣接地番や私道部分の筆（地番）も調査対象ではないか
  ⇒後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し調査もれ防止
• 接道する道路部分に筆（地番）がある場合
  ⇒後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し所有者を確認
• 対象不動産と接道に「細い筆」がある場合
  ⇒地番の明記がある場合、後ほど登記事項証明や登記事項要約書を取得し所有者を確認。
  ⇒セットバック等により分筆
  1. 公有地の場合は譲地の可能性。
  2. 私有地の場合は譲地せず道路の無償使用承諾のケースが考えられる。
  3. 詳細は役所調査時に確認。

公図の見方

下記はサンプル画像だが、公図はこのような構成。

登記簿謄本の種類と構成

登記簿謄本の構成は「表題部」、「権利部」、「共同担保目録」からなる。

登記簿謄本は調査対象、使用目的にあわせて活用するが、現在の登記記録だけでなく過去の記録も調査できるので公図や地積測量図等に反映されていない内容を調査する「ヒント」にできる。

登記簿謄本の種類と意味

登記簿謄本の種類によって記載されている内容に違いがある為、活用の際にどれを取得するか選ぶ。

全部事項証明書

権利関係、財務力など不動産を総合的に判断するのに最適。その不動産の過去の遍歴も確認できる。

現在事項証明書

記載内容がよみやすく、不動産の現況のみを把握するのであれば有効。最新の登記記録のみ記載。

一部事項証明書

区分所有建物（マンション）の敷地などで所有者を特定して調査するのに最適。

閉鎖事項証明書

登記の電子化前の記録やすでに取り壊された建物調査に活用。

「登記事項証明書」と「登記簿謄本・抄本」の違い

登記事項証明書とは登記記録に記録された全部または一部を証明した書面。

以前は、登記事務をコンピューター処理をしていなかった為、登記事項を直接登記用紙に記録していた。

謄本とは全部を原本の内容全ての写しのことをいい、一部をぬけが書きにする抄本とはことなる。

つまり、現在の正式な名称は「登記事項証明書」である。

登記事項証明書とは

登記事項証明書とは登記記録に記録された全部または一部を証明した書面。

登記簿謄本とは

コンピューター化前の登記記録。その原本内容全てを写したもの。

登記事項証明書取得時の注意点

取得から調査にかけていくつかわかりにくい部分が想定される為、解説する。

共同担保目録（抹消含む全部）の取得は必須

共同担保目録とは同一の債権の担保として、いくつかの異なる不動産の上に設定された担保権について法務局が備え付ける目録。

対象不動産の調査モレを防ぐため、取得する筆（地番）、建物の共同担保目録を取得する事。

「信託」の可能性がある不動産

「信託原簿の添付願います」と申請用紙に記入する。信託原簿とは現在の「信託目録」にあたるもの。

「信託原簿」は信託登記の際に申請人がつけた信託の中身を表示している書面だが、データ化されていない為、添付願いをする必要がある。

家屋番号がわからない建物の登記事項証明書の取得

申請書には家屋番号も所有者名も記載せず（所有者がわかっていてもあえて記載しない）、「地番上の建物全て」と記載して申請する。

尚、この方法により、現況の建物以外の建物の登記が残存していないか調査できる。

区分所有建物（マンション）の場合の注意点

土地が敷地権設定されている場合でも土地の登記事項証明書は必ず取得する。

これは土地に設定されている「地上権」や「地役権」などの用益権は、土地の登記事項証明書を確認しなければわからない為である。

証明書の確認は交付窓口でそのまま行う

法務局の業務の一部は民間業者に委託されており、不慣れな職員もいることから間違った証明書が出てくることがある。その為、受取窓口で正しいものがでてきたか確認しよう。

想定建蔽率・容積率を計算しておく

敷地面積と建物の延床面積の割合を計算しておく。のちの役所調査で確認する。

地目を確認

「田」や「畑」の場合は農地法、「山林」の場合は森林法といったように関係する法令がでてくる。のちの役所調査で確認

登記事項証明書交付申請書の書き方

下記図にてサンプルを用意したので確認頂きたい。

土地・建物の場合の申請書の書き方

敷地権化された区分所有建物の場合

登記事項証明書の読み方

登記事項証明書は表題部、権利部（甲区・乙区）にわかれており、それぞれ解説箇所が多いため先にサンプル画像をそえておく。

土地の登記事項証明書の読み方図解

建物の登記事項証明書の読み方図解（表題部）

敷地権設定された建物（マンション）の読み方図解（表題部）

表題部の読み取り方

登記事項証明書の表題部には不動産の物的状況が記載されている。地積（土地の面積）は地積測量図と一致しているか、床面積は建物図面や各階平面図と照合する。

調査ポイントは現況把握と相違の原因究明

表題部の確認で重要なポイントは現況との相違の有無。原因の特定と原因に応じた対処が必要になる。

土地（所在・地番）

土地の所在は住居表示ではなく地番で記載される。分筆、合筆による地番変更から地目、地積の変更など現況までの経緯を読み取ることができる。

土地（地図番号・筆界特定）

過去に筆界特定があった場合、日付、手続き番号が記載されているので筆界特定の書類を申請できる。

土地（地目）

土地の用途が記載されている。宅地、田、畑、山林、雑種地など。既に建物が存在しているのに地目が「田」の場合、農地転用による農業委員会の許可は得ているのか確認が必要になるだろう。

土地（地積）

㎡で記載されているので地積測量図の面積と一致しているか確認する。測量図が古い書類の場合、単位が異なる事があるのでその場合は計算してみる。

土地（原因及びその日付）

土地の分筆、合筆、錯誤など現在の地番、地目、地積が形成されるまでの経緯を時系列でみれる。尚、錯誤とは間違えのこと。

建物（所在・家屋番号・建物の名称）

建物が建っている土地の地番で所在が記載される。家屋番号は建物につけられた番号で一筆の土地に建物が２つ以上存在する場合、建物ごとに家屋番号が存在する。マンションや一部建物の名称を登記されている建物の場合は建物の名称が記載されている。

尚、上記、登記事項証明書建物表題部サンプルにある「附属建物」は主たる家屋上記の場合は家屋番号１０１番の建物の附属なので家屋番号は付されない。付属建物の名称そのままの意味である。

建物（種類・構造）

建物の用途が記載される、代表的なものは居宅、店舗、事務所、共同住宅、社宅など。構造は建物の構造材料、屋根の種類、階数が記載される。

建物（床面積）

建物の各階ごとの床面積が記載される。建物図面・各階平面図と一致しているか確認する。

建物（原因および日付）

建物の建築年月日が記載される。正確な日付が不明な場合は「建築年月日不詳」と記載される。

建物（敷地権の目的である土地の表示）

土地の符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権登記の日付が記載される。敷地権登記のないマンションの場合、別途土地の一部事項証明書を取得する。

表題部（登記）と現況の相違例

• 建物の増改築後、建物表題登記が未了のまま放置
• 用途変更後、建物表題登記が未了（店舗⇔住居等）
• 建物解体後、滅失登記がなされていない（登記上のみ建物が存在）

権利部（甲区）欄の読み取り方

甲区欄には、所有権に関する内容が記載されている。記載内容は、所有者、取得時期、取得原因。所有者の変更事項（氏名・住所）を確認する。

登記名義人が現在の所有者とはかぎらない

すでに売買契約を行い所有権が移転する直前ということもあるし相続登記が未了で登記名義人が既に死亡しているということもある。この甲区欄を読み取り確認、または聞き取りが必要にならないか調査していく。

順位番号

登記申請の順に記載される。

登記の目的

次の４つがある。

1. 所有権保存
   →はじめての所有権の登記は「保存」として記載される。
2. 所有権の移転
   →２度目以降の登記は「移転」として記載される。登記原因（売買、相続、贈与など）を確認すること。
3. 所有権移転仮登記・所有権移転請求権仮登記
   →所有権移転仮登記は、すでに権利変動が生じているが登記識別情報（権利証）などの紛失により権利移転ができない場合の仮登記。
   →所有権移転請求権仮登記は、権利変動は生じていないが、将来生ずる本登記にたいする請求権確保の為の仮登記。
4. 差押、仮差押
   →固定資産税などの税金の滞納や競売開始決定による場合が多い。売主側より原因の明示がまだない場合、連絡し確実に確認をとる。

登記年月日、受付番号

登記申請の日付、受付番号が記載されている。

権利者その他の事項

原因と所有者の住所、氏名が記載されている。また、差押、仮差押の場合は債権者の氏名、住所が記載されている。

権利部（甲区）と現況との相違例

• 登記名義人と現在の所有者は一致しているか。第三者の為の契約となる場合はその対象物件の前段の契約書精査、つながりなどを確認する必要がある。
• 登記名義人の氏名に変更がないか（婚姻・離婚など）
• 登記名義人の住所に変更がないか（転居・住居表示変更など）
• 登記名義人が死亡していないか（相続登記未了の場合）

権利部（乙区）欄の読み取り方

乙区欄では所有権以外の権利内容が記載される。その為、権利関係者の優先順位と所有者の財務力を読み取っていく。

所有者でも不動産を自由にはできない

甲区欄では所有権以外の権利内容、例えば抵当権、根抵当権、賃借権などが記載されている。所有者だけでなく各権利関係者にも影響する内容優先順位を確認していく。

順位番号

登記申請順に記載される。

登記の目的

次の３つがある。

• 抵当権設定
  →個人の住宅ローンなどに設定される。債権額は借入当初（抵当権設定時点）の借入額となり、完済すると抵当権の抹消登記を行う。
• 根抵当権設定
  →事業資金の借入など繰り返し借入、返済をおこなう場合、金融機関は貸し出し上限金（極度額）を決めて融資を行う。記載された極度額は実際の借入額とはかぎらない点、完済したとしても所有者から抹消の申請がなければ登記上の設定は残ったままとなる。
• 賃借権設定
  一般的な賃貸借契約では設定することはないが、特定優良賃貸住宅（特優賃）の場合や近年、借地権でも設定することが増えている。

権利者その他事項

設定年月日、債権額（根抵当権の場合は、極度額）、損害金、債務者の住所・氏名、抵当権・根抵当権者の住所・氏名が記載される。

乙区欄の確認ポイント

• 権利関係者の優先順位を確認する
• 税金や保険の場合、登記順位ではなく法定納期限によって順位がきまるので記載がある場合は詳しく聞き取り確認を行うこと。
• 設定期間等から実際の債務額などを読み取る。根抵当権の場合は共同担保目録から各担保物件と極度額の推移をみて推察していく。この債務額が近い、または債務超過状態と推察される場合は、よく聞き取りし確認をとる。

共同担保目録の読み取り方

共同担保は、同一債権に対し複数の不動産を設定。共同担保から外せない一番の理由は担保割れである。共同担保は対象物件だけでなく全体で判断しなければならない。

債務と担保の絡み合う糸を紐解く

共同担保とは金融機関が設定するひとつの抵当権や根抵当権に対し、複数の不動産が担保設定されていることをいう。

所有者が事業者（または複数不動産を保有する個人）で複数の共同担保や根抵当が設定されている場合、複数の債権が複数の不動産と紐づいている。

目的とするのは今回の売買で（根）抵当権がちゃんと外れるかなので、非常に微妙だと判断した場合には、売主側への確認をしっかり行おう。

判断する手順

1. 各（根）抵当権と共同担保をそれぞれ整理する。
2. 担保物件それぞれの担保力を試算する。
3. 各債務の残債務と紐づく担保物件の担保力とで照らし合わせる。

共同担保に入る物件の一部は売買対象になっていない場合、売買後の想定残債務と、残る共同担保物件の担保力のバランスが肝心である。ここで債務超過となる場合は抵当は外れない、つまり売買が成立しないという事が発生しうるのだ。

通常このあたりの段取りは担当が整理するので皆様はあまり心配しなくてよいだろう。凝り性の方や詳しく知りたいという方は、各物件の担保力をかなり厳密にはじき出す必要がでてくるので下記ツールを利用いただくとよいだろう。

積算評価（原価法）・時価評価自動計算

共同担保の注意点

• 住宅ローンの場合、土地と建物が共同担保となる。
• 事業用融資の場合、複数の不動産が共同担保となっているケースが多い。
• 根抵当権や複数の不動産が共同担保設定されている場合はは対象物件の売買にかかわる糸に注意をむけ残債務、各物件の担保力に注目する

区分所有建物（マンション）の登記の見方

区分所有登記は、一棟の建物と専有部分で構成。敷地権登記で敷地利用権が専有部分と一体化している。つまり敷地権と土地所有権の違いは、土地と建物の分離処分の可否である。

敷地権登記は建物の権利が土地持ち分におよぶ

区分所有登記は一棟の建物の中に２つ以上の構造上の独立性と利用上の独立性をもつ建物（専有部分）が存在し、それぞれの建物（専有部分）を所有権の対象として登記することをいう。

構造上の独立性

建物が床、壁、天井などで区切られ他の部分から完全に独立している状態にあること。

利用上の独立性

構造上の独立性を保った区分された建物が独立して利用できる状態にあること。

区分所有登記の代表例

• 分譲マンション
• 共同ビル
• 連投式住宅

敷地権登記について

マンションのような区分所有建物の場合、一棟の敷地全体を区分所有者が持分に応じ共有している状況にある為、「区分所有法」と「不動産登記法」により管理規約に特段の定めがなければ専有部分と土地の持ち分は分離して処分することはできない。

登記上、「専有部分の権利に付随するもの」として一体化された土地の権利を「敷地権」という。

敷地権設定建物（マンション）調査の注意点

登記申請する際、土地と建物それぞれに対し申請を行う必要がある。土地の申請の際、該当部分のみをしていしないと他の区分所有者の持分に関しても出力されてしまう。

地積測量図の読み取り方

地積測量図は土地家屋調査士により作成された測量図面。測量図が存在しない、存在しても古い場合は注意が必要。

地積測量図や建物図面は、昭和３５年の不動産登記法の改正により登記申請書類の添付が義務付けられたもの。

存在しない場合や非常に古い場合、境界の確認とともに測量図の作成を行うのか否か等、諸条件を契約時までに決めていく。

測量図の読み取り方図解

建物図面・各階平面図の読み取り方

建物図面・各階平面図も地積測量図と同様登記申請時に義務付けられた書類だが、古い建物は存在しなかったり、現況と相違があるということはよくある。

このような場合は、施工図面など関連資料を集めよう。

建物図面・各階平面図の読み取り方図解

次回は、役所調査の方法について詳しく解説する。

不動産投資の物件調査方法４（役所調査編）	このシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。第四回目は、役所調査の方法を詳しく解説する。  Kishin Inc.