不動産投資の物件調査方法2(物件現地調査編)

このシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。第二回目の今回は、対象物件現地に赴きどのような調査、確認を行うべきかを解説する。

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ここのシリーズでは、取得対象となりそうな物件情報を手に入れた際に、調べるべきことを迅速に調べ、事業計画立案のさらなる飛躍につながる情報を見出す術を紹介する。

前回の家をでる前にチェックすべきこと、情報整理をお読みでない方はご確認頂きたい。

第二回目の今回は、対象物件現地に赴きどのような調査、確認を行うべきかを解説する。


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現地調査時に必要な持ち物と服装

調査に必ず必要になる持ち物と物件によって必要となるものがある為、ここでまとめておく。尚、服装に関しては不審者に思われないよう、作業着をおすすめするが持っていない場合は私服でもよいだろう。


住宅地図

住宅地図は対象地と周辺環境・施設との位置関係、最寄り交通機関へのアクセスを確認したりするのに使用する。必須


スマホ(デジカメ)

建物内外の状況、境界標、周辺環境の撮影に使用する。必須

尚、昨今の賃貸市場を鑑みるに室内に関しては360度カメラを各部屋に設置しておくことで入居付けに役立つかもしれない。入居募集がそのままできる部屋の場合、現在はアプリで撮影、確認ができるのでこの際撮影しておくとよいだろう。(参考アプリ☑

メジャー

道路幅員や間口、奥行の計測のほか建物の傾きの確認にも使用できる。必須


物件調査票

第一回目で紹介した(ダウンロード取得対応)物件調査票ではここで調査した項目、チェック項目を記録していく為、必須である。


その他(持ち物リスト)

  • 方位磁石(スマホ可)
  • 懐中電灯(スマホ可)
  • 水平器(スマホ可)
  • クラックスケール
  • 双眼鏡(屋根や距離のある確認に使用)
  • レーザー距離測定器(大規模物件・マンションで使用)

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現地確認手法

物件現地にてなにをどのようにチェックし、確認していくかをこれからまとめていく。またこの現地調査をもとに続く、法務局調査、役所調査での調査のヒントを獲得していく過程でもある。


率直な印象

まっさらな気持ちで物件をみた際の印象、現地に立ってみての印象をつかむ。この印象がよければ入居付けに優位のほか、今回の売買においても足が早いかもしれない。

忘れてはならないのはここでの気づきである。調査対象としてなにか気づくこと気になることがないか合わせて考えてみる。


住居は日当たり・風通し。商業地は人通り

上記は非常に大きな影響がある点のなのでよく確認しよう。


面積の見当をつける

土地、建物の面積の見当をつけるくせはつけておくとよい。事前に収集したデータと比べて異なっていないだろうか。異なっている場合、事業プランの変更を余儀なくされるかもしれない。


対象不動産の利用法に問題はないか

何か違和感がないか、予定している利用法に問題がないか。


建築のボリュームに問題はないか

増改築のほか、違法建築の可能性はないか。隣接建物や周りの物件と比較してみる。


周辺の街並みと調和しているか

敷地の最低限度や建築協定の存在などの可能性はないだろうか。実際の建物が用途地域に定められている用途とあっているだろうか。


隣接地の利用状況を確認

隣接地の利用状況で何かきづくことはないか。下記は例

  • 隣地が駐車場や空き地であった場合、建築計画はないか。
  • 舗装済みか砂利敷きか
    砂利敷きの場合、歩行のたびに音がする。
  • 車はどちらを向いて駐車するか
  • 公園や学校であった場合、騒音はどの程度か
  • 公園の場合、公有地か私有地か
    公有地の場合、公園が廃止され建築物が建築される場合がある

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現地調査ポイント

現地にて調査することをまとめていく。


境界標の状況確認と越境の有無

なんらかの境界標は確認できるか。境界標はコンクリート杭、木杭、各種プレート、鋲、ペンキやキザミと様々。


各境界標画像下図参照

あなたの街の土地家屋調査士があなたの悩みを解決>境界標の種類☑


境界標が確認できる場合

そこから各方面へまっすぐに見る。⇒上まで見上げる(空中越境の確認)


境界標の位置がおかしい、傾いている事に気づいた場合

まず、、絶対に動かさないこと!そして最終的には契約条件として修正後の引渡しかそれとも買主(あなた)が修正するのかを協議する。


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接面道路と接道状況の調査

不動産において道路の接し方、そして道路幅員は非常に重要である。この道路接面の幅、接面の幅、そして旗竿地の場合は路地状部分の長さが微妙な時、現地計測、測量図の確認が必要になる。


道路幅員の測り方

道路幅員を計測する際に、先に挙げた境界(標)と道路幅員において側溝のタイプではかり方がわからなくなるかもしれないのでここであげておく。


計測の方法、パターン図

建築知識の堆積> 道路幅員の測り方☑


旗竿地(路地状敷地)の注意点、計測

先ほど述べたとおり、旗竿地においては路地状部分長さ、間口の計測が必要になる事が多い。建築基準法上、間口が確実に間口が2m以上、共同住宅の場合は4m以上確保されていない場合、再建築ができない。


路地状部分が20m以下は2m

路地状部分が20mを超えるものは3m

耐火・準耐火建物以外の建築物で延床200平米を超える場合は必要な間口はそれぞれ1m増える。


路地状部分とは下図参照

建築用語集>路地状部分(ろじじょうぶぶん)☑


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道路種類について推測する

推測する場合の根拠を探す。


道路種類の推測について調査ポイント

一見、道路に見えても不動産では「建築基準法上の道路」かどうかが重要で、仮にそうでない場合、その道路に見えるものは「通路」でありその土地は再建築不可となる物件かもしれない。

不動産においては道路は非常に重要な要素である。


二項道路

  • 幅員が4m未満
  • 道路沿いで古い建物が並んでいる
  • 道路沿いでL字構が下がっている場所がある
  • 道路沿いで塀が下がっている場所がる
  • 道路上に「狭あい道路拡幅整理事業」プレートがある
  • 道路上に「2項道路後退明示標」がある

▶二項道路の可能性がある。


「狭あい道路拡幅整理事業」プレート例・下図

狭あい道路拡幅整備事業|豊島区公式ホームページ
狭あい道路拡幅整備事業|豊島区公式ホームページ



「2項道路後退明示標」例・下図

目黒区ホームページ>後退杭の設置と管理


位置指定道路

道路幅員が4m以上、全長35m以下(それ以上の場合は回転路、または通り抜けできる))で所定のすみ切りがあると位置指定道路の可能性がある。位置指定道路はあくまで道路単体としてみた位置づけ。


開発道路

三大都市圏の場合、500平米以上(それ以外は1000平米以上)で幅員は4.5mになるケースが多い。開発道路は開発区域内において新設された道路という位置づけ。


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各種インフラの現地調査

中古の場合は配管がされていないという事は考えにくいが、経口に関しては気にかけておきたい。新築や更地の場合は本管がどこまできているかを確認しておかないと建築の際に想定外のコストがかかってしまうので重要だ。


上水道調査

水道メーターから経口を確認する事ができる、下参考画像の「20mm-4」の部分だ

水漏れを水道メーターから判断する方法とは!


下水道・浄化槽調査

マンホールの有無と種類を確認する。


都市ガス・プロパンガス調査

プロパンガスは周囲の建物の設置状況を確認しておこう。都市ガスの場合は引き込みの明示として「Gマーク」が張られているケースもある。

住宅情報.net>道路にある「Gマークと矢印」の意味を画像で解説。


電力及びその他施設調査

電柱の有無、そして電力会社がどこかを確認しておこう。


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上空確認

  • 高圧線の有無
  • 空中越境がないか
  • 航空機・ヘリコプターの存在はないかなど

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建物調査

建物内外部に関して調査、確認すべきことを列挙していく。


建物各部位の劣化状況確認リスト

  • 基礎
  • 土台及び床組
  • 柱及び梁
  • 外壁及び軒裏
  • バルコニー
  • 内壁
  • 天井
  • 小屋組
  • シロアリ
  • 腐敗・腐食

雨漏り確認POINT

  • 外壁
  • 軒裏
  • バルコニー
  • 内壁
  • 天井
  • 小屋組
  • 屋根
  • 各設備裏

室内・設備劣化状況確認

各設備の劣化状況を確認しリフォーム、修繕を施すかを確認する

  • クロス・床面の劣化状況
  • キッチン
  • 洗面化粧台
  • 風呂
  • トイレ
  • 給湯器
  • コンセント周り
  • アンテナ
  • 廻り縁
  • 雨漏り後の有無
  • 採光・通風・臭気・騒音の確認
  • その他付属品対象物

改修・修繕部分を選別し見積依頼

同行してもらっている設計・工事業者の方へ改修部分、見積依頼に漏れがないか今一度確認しよう。


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区分所有マンションの調査ポイント

区分マンションの場合、管理状況が資産価値に大きな影響を与える為、確認しておきたいことをあげていく。


管理人にヒヤリング

管理人は、対象マンションについてわからない事があったときの助け舟になってくれる。自身が購入を検討していることを伝え、ヒヤリングをしておこう。


セキュリティーシステムの確認

オートロックや監視カメラ等を設置しているマンションは非常に増えた。入居者目線でみていこう。


掲示板・管理人・清掃スタッフの業務態度

掲示板には、夜間の騒音や住民の意向、改善要求など様々な情報があふれている。必ずチェックしておこう。


エレベーター・非常階段・消防用設備の確認

安全面を確認していく。消防設備などの定期検査は実施されているか、エレベーターの保守状況も乗り込んだ際にプレート(またはシール)を見ておく。

さび付いた非常ベルや期限切れの消火器が放置されているような場合、安全面に十分な予算がわりあてられていない可能性がある。自主管理のマンションの場合はよく確認しておくように。


外壁・階段・廊下・鉄部確認

大規模修繕が定期的におこなわれているかを確認。修繕履歴や先行して手に入るようならば「管理にかかる重要事項調査報告書」と照らし合わせながら確認しよう。


管理組合調査の重要ポイント

  • 管理・修繕積立金
  • 修繕積立金の累計額
  • 管理費・修繕積立金の改定予定
  • 管理費・修繕積立金の滞納額
  • 規約と使用細則
  • 駐車場使用権
  • 専有部分の用途制限
  • ペット飼育の制限
  • フローリング規制
  • 大規模修繕実施計画
  • 大規模修繕実施履歴
  • アスベスト調査の有無
  • 耐震診断結果の有無
  • 管理組合の借入有無
  • 管理会社の委託形態と管理事務所の業務形態

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周辺施設の確認リスト

もれなく確実に確認しておきたい生活施設についてリスト化しておく。

  • 最寄り駅・バス停・タクシー乗り場
  • 学校(幼稚園・保育園・小学校・中学校・高校・大学・専門学校)
  • 病院・クリニック、介護施設
  • 銀行・郵便局・ATM
  • 市区町村役場、市民センター
  • コンビニ、スーパー、ディスカウントストア、百貨店
  • ファーストフード店、飲食店、美容室、理容室
  • 学習塾、遊園地、公園、図書館、博物館
  • 将来の開発予定地
  • 周辺の競合(予定)物件

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その他調査ポイント

  • 建物が古い場合はアスベストの有無(目視)
  • 周辺一区画を徒歩により確認する
  • ごみ置き場を確認
  • 現地確認から想定される調査項目の整理
  • 時間を変えて現地チェック(トライアングル調査)
  • 周辺の販売物件、成約物件(事例)を合わせて確認

次回は、謄本・公図等の読み取り方に加え法務局調査の仕方について解説する。


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投稿者:Kishin Inc.編集部

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