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一般に一棟物の不動産投資という事で一括りに語られる事の多い一棟マンションだが、硬固建物であるが故に実は投資戦略は全く異なる。
このシリーズでは、一棟マンションを所有した場合の利点、状況を確認し、その運用から得られる利益享受の仕方とリスクをとる場合に注意しなければならない点、更にその場合でも利益を獲得する術を示す。
前回までの内容をご覧になっていない方は下記からご確認頂きたい。
第３回目の今回は、最も影響を及ぼす各戸の間取りに注目し、勝利の方程式を作る土台をつくる型を示していく。
考慮すべき2つの点
以前のシリーズ、「ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方 ☑」シリーズにて区分マンションの勝利戦略は各部屋の平均の大きさによって異なること、坪賃料が与える影響の大きさを解説した。
各部屋の平均の大きさ
その問題点は一棟マンションでも同様に適用され、一般に間取りが小さな部屋に対し大きな部屋は内部コストの比率が低くなるということがあげられる。
小さな部屋で構成された場合
まとまった小さな部屋で構成された一棟マンションは表上の賃料収入が増える傾向があるがコストも比率が大きい。
また単身者用の中でもワンルーム規模の大きさの場合、入居者の回転率も上がり、コストがトータルで高くつく。
区分マンション・投資用ワンルームマンションは長期運営するためにはかなりの坪賃料が必要であるということは覚えているだろう。
地域と予定保有期間を検討
坪賃料の低い地域で小さく区分分けされた物件は長期保有に向かない。部屋単体でみても長期的には収益が上がらないという問題だ。
坪賃料が非常に高い地域でワンルームと小さな区分分けをされた物件の場合、家賃料が稼ぎ出す収益は非常に大きい。同じ東京23区内においても坪賃料、部屋の構成と照らし合わせることを特に注意していただきたい。
また先に上げたようにマンションは建物比率が大きいことから将来的な売却時における築年数、建物耐用年数が非常に大きな問題になる。
マンションにおいても地域がいくらがよいとしても新築時に比べると家賃の下落は発生する。
長期的な運用の後に売却をする際、あまりに短い融資期間では運用できる方がいなくなってしまうであろう。
出口戦略の難易度
つまり売却先がないという現象が起こる。特に建物耐用年数が20年を切ってくる場合、どのような出口戦略をとるか、保有か判断がし難いならば、保有期間における収益を取り出してみると答えが見えてくるだろう。
坪賃料の精査
ふたつのポイントとは、対象物件の坪賃料の精査と取得時、売却時の築年数の二点だ。ここは非常に重要なPOINTである。
一棟マンションの売買取引価格は物件の収益源からみる。どの収益源から融資の利用金額と物件の資金調達能力を考慮することを絶対に忘れないようにしなければならない。
坪賃料の差による影響
売買においては見過ごされがちな坪賃料の影響は、これまで何度も言及してきたことだが今一度紹介しよう。
特に長期運営におけるコスト比率の高くなる1Rや1K間取りの場合、表面上の賃料収入は多くなりやすい。
設備等のコストは部屋の大小による差が殆どない
しかしながら設備等のコストは部屋の大小による差がほとんどなく、クロス張替等の一部分においてしか出ない。
基本的にワンルームマンションであった場合、月の純収入で5万円を切ってくると大規模修繕、内部修繕費が重なって来る。
15年以上の運営は難しく、一部屋あたり4万円の純収益をあげられないようであれば、赤字になる可能性が極めて高いということを覚えておこう。
坪賃料が高い物件
逆に一部屋単位の賃料が高く=坪賃料が高い物件に関しては、その部屋の固定の費用を上回り非常に収益があげられやすい。
収益力を上げるため、ワンルーム、1Kの部屋で構成された収益性の高い高層マンションは、地域と物件の坪賃料が勝敗の決め手になる。
もし坪賃料の少ない物件であった場合には出口戦略を良く考慮する必要性を忘れてはいけない。
マンションの実需販売
以前にも紹介したことであるマンションの実需販売。
住宅としての販売はもちろん金融機関による築年数等の縛りがあるケースもあるが、メガ銀行を含む各金融機関で築年数を問わず最長35年の住宅ローンを利用することができる。
実需販売の際にクリアしなければならない事
クリアしなければならないことがいくつかある。
売却スケジュールの勘案
反復するが、通常、宅建業免許がないものは、不動産の売買も不特定多数に売買することはできない。
まず、スピード感をもって各戸を販売していきたいならば、宅建業者としての免許が必要になること。
年に１戸程度ずつ数年から数十年かけて販売していく予定であれば必要はない。
表題登記の変更
一つは登記の問題。1棟マンションの場合、通常土地建物の登記だけされている。各部屋を住宅として売買しようと考えるならば、表題登記を変更する必要性がある。
必要な手続きとは敷地権設定と建物の表題登記変更による区分登記だ。
管理組合の設立
もう一つは、分譲する形になるわけだから、現時点においてはワンオーナーであるかもしれないが管理組合の設立が必要である。
区分所有法に適合させる
管理規約の作成とともにマンションの管理会社、できることならば大手を選ぶとよいだろう。
一棟マンションを最終的に住宅として販売するプランを練る場合、住宅としての販売には登記の問題とこの管理規約、管理会社の管理を導入して、区分所有法に適合させる必要性がある。
この方法が取れる物件を選別するためには、1部屋平均当たりの間取りは一定以上なければならない。
各戸の登記面積に注意
紹介したが区分マンションとしての登記面積が一部屋の面積30平米以上にならなければならない。
ワンルームの部屋で構成された物件よりも収益性は低くなるケースがほとんどだろう。
投資期間中の収益は少ないものの売却時の利益は非常に大きく伸ばせる可能性が高い。
出口が明確にしやすいという点で特に一定以上の築年数を過ぎたマンションにおいてはおすすめの戦略。
鉄板の勝利の方程式として認識していただいてよろしいだろう。
次回はこれまで当シリーズで解説してきた内容をまとめ、注意点・ヒントを添え総括とさせて頂く。
