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一般に一棟物の不動産投資という事で一括りに語られる事の多い一棟マンションだが、硬固建物であるが故に実は投資戦略は全く異なる。
このシリーズでは、一棟マンションを所有した場合の利点、状況を確認し、その運用から得られる利益享受の仕方とリスクをとる場合に注意しなければならない点、更にその場合でも利益を獲得する術を示す。
前回の一棟マンションに投資をする目的・得るべき成果についてをご覧頂いていないか方は下記よりご確認頂きたい。
第二回目の今回は、一棟マンションを投資対象とした場合に投資成果に影響するPOINTをとらえ分別し、目的に合った投資成果を得る基準を示す。
投資対象として見た場合の特徴
硬固建物となる1棟マンションの場合、建物の法定耐用年数が最も短い重量鉄骨であっても34年、RCであれば47年という点から減価速度が緩やかで資産形成にプラスの特徴で運営上の難易度は低いといえる。
減価速度が遅い＝終値が落ちにくい
減価速度が遅いということは終値が落ちにくい。
よって当然適正利回りは他物件種類に比べて低く、すなわち現在価値も高い。
取得者の資産背景
リスクが少ないことである為、取引対象としての問題にはなりえないが、物件取得面においては強者(資産を持つものでないと取得ができないケースが多く)が有利といえる。
築年数による分別
他に比べてマンションは長期運用がしやすい物件タイプとなるが、取得時の築年数による影響を加味しなければならない。
また、借入比率を高め、一定以上の粗利回りを確保したい場合、ある程度築年数の経過した物件が対象となるケースが多くなることから築年数の影響をどのようなものか把握しなければならない。
通常不動産は融資を利用して購入する形がほとんどであり、流通価格、物件の資金調達能力も大きな影響を及ぼす。建物比率が一般的に大きな投資マンションについては借入期間が建物の耐用年数に依存する部分がある。
長期融資利用の際の着眼
その点を考慮すると RC のマンションであれば、新築から築17年程までは、ほぼ同条件で30年の融資利用ができる。つまり流通価格において築年数による価格差が少ない時期といえる。
今まで過去の記事で紹介してきた通り、賃貸住宅は築15年程度を境に修繕コストがかさむ時期がくる。
順調に 運営してきた場合でもこの時期になると運営上のパフォーマンスが一度大幅に下がることは考慮すべきだ。
特に高価格帯での取引となる大型マンションの場合、 物件取得者の不動産投資レベルも高く修繕費用の精査はかなり厳密に行われる可能性が高い。
運営利益を大きく確保しやすい時期
よって価格幅が少ない時期というのは新築10年程度として考えると良いだろう。
この時期においては運営期間においても非常に利益を確保しやすく、また売買の取引という面においても安定した価格帯で取引ができる可能性が高い。
築年数が浅い物件の取得チャンス
本来1棟マンションで築年数が浅い場合、そもそも売却が視野にはいる事はないが、取得時にあまりに高く取得してしまったか、借入が多すぎる方が売却を検討するだろう。
その際には、借入比率を高めようと思えば高められるこの時期を逃さないようにしてほしい。
築古マンション
築年数が17年を超えてくる物件の売買取引における買い手が資金調達をする際、融資比率が高いと融資期間が長期で組めないという問題が発生してくる。
そのため取得者側でいえば融資利用の難易度が高まるといえる。
市況によっては購入できる方が著しく減るケースも
上記のような理由で築年数が経過してくると借入可能枠は下落しやすい為、市況によっては購入できる方が著しく減るという事も考慮してもらいたい。
購入希望者も物件売買時点における築年数から想定される平均的な融資利用の返済期間が影響を及ぼし取引価格に引き下げられているケースは多い。
融資条件を自分のそぐう形にする為に検討しなければならない部分を次に続ける。
最大のハードル
先にも少し述べたが物件の担保価と売り出し価格との乖離が非常に大きなケースが常態化していることだ。
担保価と売り出し価格の乖離
この担保価と売り出し価格の乖離において、収益力の強い物件は、収益性を重んじるタイプの金融機関であれば借入金が期待できる。
しかし本質は担保価を全くみないわけではない。あくまで収益を重んじるにすぎず、収益価格は大きく変動することが問題なのだ。
よって融資利用の難易度とともに高額な融資を獲得した場合、賃料下落があった際のダメージは大きい。
次回は、最も影響を及ぼす各戸の間取りに注目し、勝利の方程式を作る土台をつくる型を示していく。
