ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方4【総括】

このシリーズでは、区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説してきた。第4回目の今回は、これまで解説してきた「ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方」の注意点とまとめを行い総括とさせて頂く。

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このシリーズでは、ワンルームマンションが属する区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説してきた。

第4回目の今回は、これまで解説してきた「ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方」の注意点とまとめを行い総括とさせて頂く。


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ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方シリーズまとめ

不動産投資市場において、区分マンション、特にワンルームマンション投資を行うプレーヤは極めて多い。


ワンルームマンション投資の難易度

しかし、一方でこのワンルームマンションの投資は不動産投資全般からみてもかなり難易度の高い投資対象であることはあまり知られていない。


区分所有建物の基本性能と特性

第一回では、ワンルームマンション投資を含む、区分所有建物を投資対象とした場合の区分マンションの基本性能、特徴を解説した。


ワンルームマンション投資におけるメリット・デメリット

投資難易度が高いとお伝えしたワンルームマンションにおいてもメリット・デメリットは存在する。

その性能をしっかりと把握して初めて勝てる戦術が導き出せる為、第二回ではワンルームマンションの投資対象としての精査を前半で行った。

単身用(ワンルーム)の場合、通常金融機関での融資利用ができない事が足かせとなり、価格の底抜けリスクがある。


ワンルームマンション投資での勝ち方

ワンルームマンションを投資対象とする場合、坪賃料の差が鍵であった。

一般に投資対象を精査する際、一律に試算する方が多いがこれは完全に誤りである。


専有面積によってのコスト割合

よく精査すればわかることであるが、専有面積によってコスト割合が異なる。その為、坪賃料によって運営利益が相当に異なるのだ。

その違いは比例せず、また運営による損益分岐ラインも異なる。

この第二回で明示した着目点は多くの方が見逃しがちであり、そして勝つための方程式ともいえる非常に重要なPOINTといえるだろう。

尚、土台となる運営コストに関しては合わせて「不動産の運営費・コストの全て。☑」のシリーズを熟読頂きたい。


運営収支のシミュレート

当サイトでは運営収支のシミュレートを行えるツールを提供している旨にもふれた。ユーザー会員への提供サービスだが、会員登録もツール利用も無料なのでご利用頂きたい。

利用は、ログイン後、ユーザーメニュー「運営費計算」よりいつでもご利用頂ける。


専有面積の広い区分マンションの必勝法

ワンルームマンション以外は、投資用と実需の乖離に目をつける事。

不動産市場において最も購入希望者の多い住宅市場への転用、住宅ローンが使用できる物件が勝率を劇的に上げてくれる事を示した。


必勝へのキー

冒頭にあげた必勝へのキーとなる「坪賃料と実需」について、その利点を最大に生かし、区分マンションにおいても必勝を期して頂きたい。


店舗や事務所等

また、住居以外の区分所有建物(店舗や事務所等)については住居とは異なる利点・難点が存在した。

大きな影響を及ぼすポイントではあるが、注意点をしっかりと把握しながら取り組めば勝つのはたやすい道筋が見えた事だろう。


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ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方シリーズあとがき

価格帯が低くなるワンルームマンションの方が難易度が高い事に驚いた方もいるかもしれない。

この記事では一定以上の需要のある都心部を対象として解説してきたが、長期的に投資で成功しようと考えるならば、私は実需転用可能な広い区分マンションをおすすめする。

やはり継続的に投資対象を増やし、資産の拡大、利益の追求をするならば信用棄損リスクを抱えて融資利用のしがたいワンルームマンションを選択するメリットはあまりないと私は考える。

ワンルームがお好みならば坪賃料が高く、修繕コストがかからない物件を取得しタイミングで短期、常に売却チャンスを伺うことが肝要だろう。

実需転用可能な区分マンションの場合、今回解説した物件選別法をまず覚えてほしい。

当社ではこのサイトで閲覧可能な区分マンションにおいては全て専有面積35㎡以上の実需転用可能なオーナーチェンジ物件を掲載(物件情報 ☑)している。詳細のみならず、詳細や販売図面までご確認頂けるので是非ご活用頂きたい。

そして、取得後は入居者が退去したら実需で売る。値が想定外の下落時期に入るまでよくばりすぎて保有し続けるというような事が無ければ必勝の安全資産としてストック頂けるだろう。

そもそも同じ利益額を出すにしても長期になるという事は投資効率が悪いということなのだから。基本5年から7年位の保有がパフォーマンス的にもよいだろう。

投資を博打としない為には、当初よりの計画通りに利益を確保する事が重要である。

東京を中心とした都市圏全般にいえる事だが、不動産を保有するだけで投資資金が回収しきれることは基本ない。賃料下落、空室率増大は影響が大きい、時間と共にリスクは高まる。

利益を追求するならば出せる利益をしっかり出す事が最大の防御である。賃料のみの利益、最大の利益を生む不動産の売買抜きではパフォーマンスも著しく落ちる。

パフォーマンスが落ちるという事は負ける可能性が増えることでもある。100戦100勝、必勝の為には出せる利益の最大値を目指すべきだ。それこそが不動産経営でのあらゆる問題を解決してくれる方法なのだから。

皆様のお役に立つ記事であった事を願う。


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投稿者:Kishin Inc.編集部

当社はカフェと不動産の並列店です。店内でゆったりとお過ごしいただくことを大切に地域の皆様に愛され大切にされるようなお店を目指しています。また、地域の住宅の他、東京23区・多摩地区を中心に事業(投資)用物件の取り扱いもしております。 [@Kishin_inc ]

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