このシリーズでは、ワンルームマンションが属する区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説していく。
前回までの記事をご覧になっていない方は下記よりご確認頂きたい。
第３回目の今回は、専有面積が広い区分マンション・区分所有建物を投資対象とした場合の勝ち方を追求しつつ必勝法も明示していく。
区分マンションの勝ち方
ワンルームマンションに入らないタイプ、部屋のサイズが大きな物件は条件を満たすと勝率が非常に高くなる。
不動産投資と言うと家賃収入が主として考えるのは、もちろん大事ではある。
利回りよりも大切なことがある
しかし、この区分所有マンションで勝ちを確定させたいというのならば利回りよりも大切なことがある。
先に述べたようにワンルームマンションでの問題点は最終的に出口とする売却価格が底抜けしてしまう、場合によっては値がつかないという状況が一番最後に訪れるということが最大の問題だった。
売買の値段がつかないというのは簡単に言えば賃料収入以外での価値がほとんどない事を意味する。
一方、それよりも大きな需要のある大きさの物件であった場合はどうだろう。
少なくとも都心部であればマンションのニーズがなくなることは向こう20年経ってもないと言われている。
住宅のニーズが必ずある、人が住み続ける地域であれば最終的な売却対象相手は当然住居を求める方々になろう。
※参考|東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測
転用の可否が肝
不動産投資をする誰にとっても融資の利用は重要であるだろうが、それ以上に住宅を売買するという際には住宅ローンが組めるかどうかというのが重要である。
住宅購入希望者はノンバンクを使う人はいないし、基本的には不動産業者も勧めないからだ。
生活基盤、住居を購入する事を目的とする人は通常の誰もが使う金融機関での住宅ローン以外、利用する事はない。
マンションの取引価格は特にこの住宅ローンが組めるかどうかで大きく変わる。
必勝マンションの条件
- 登記簿面積30平米以上
- 購入者が取得時に入居者がいない。
- 住居として使用する
負の条件(対応できるケースあり)
- 60年-築年数=借入期間の上限(35年以内)。古くなると借入期間が取りにくい。
- マンションが自主管理(融資対象外の金融機関がでてくる)
問題をクリアできるマンション
- フラット35適合証明書が取得されている(取得の為、手配)。
購入者がマンションを取得する際、登記簿面積で30平米以上の物件であれば住宅ローンは使える(登記簿面積は内法であり、図面やパンプレットで表示される部屋面積(専有面積)は、壁芯の為、若干面積が大きい)。
出口はそれを実需で売却した場合の相場で見ておくといい。
必勝POINT「実需」
一定以上の需要のある人気地域においては、投資用(賃借人がいる物件)と実需の相場に乖離がある。
区分マンション投資の必勝公式
利回り物件として購入し、売却する際には実需で売却すると利益が確保できるという公式が成立する。
賃貸で運営し、入居者が退去したら住宅用として売却するという事が鉄板といえよう。
専有面積の平米単価
重要な指数は実需物件との相場の乖離を図るため、専有面積の平米単価が重要なのだ。
そこで合格した物件の詳細を取り寄せ、利回りなどを確認する工程が区分マンションを選別する際に取り入れるべき方法だ。
賃料収入により純資産を増やしていく
不動産賃貸運営をしていく上で最もポイントにするべきところは、賃貸の家賃収入によって残債を減らしていく、賃料収入により純資産を増やしていく点が最大の利点だと言える。
最終的な売却が読めれは、保有期間中は維持し続けることを焦点に経営ができる。
ワンルームマンションの場合は売却値に底がない。
実需の相場で売却することが可能
しかし、実需転用が可能な区分マンションに関しては、確実に実需の相場で売却することが可能である。
予想と異なり入居者が退去しないという事があればそれはそれでよろしい。
残債が減って、売却時のて残りは増えていく。投資効率は落ちるが売却時に大きな利幅は大きくなる。
キャッシュフローに着目しすぎない
区分マンションで確実に勝つためにはキャッシュフローに着目しすぎない。
- 売却値が底が抜けてしまうワンルームマンションは坪賃料がどれだけ高いか、何年保有して売り逃げができるかがポイント。決して長く保有しすぎないように注意してほしい。
- 実需転用できる区分マンションの場合、どれだけ保有期間が取れるか=残債を減らし純資産を増やすことができるか。そして高値で取引されうる期間内に売却ができるか。実需相場との乖離が仕入れの時点で見えるケースがかなり多い。
物件選別の着眼点・注意点
住宅購入者は本人の収入と住まいを照らし合わせて住宅ローンを組む。
最も取引されうる価格帯、年収想定
そのエリアにおいて最も取引されうる価格帯、年収想定をしつつ、展開することが重要だろう。
超高級マンションの相場変動幅
超高級マンションのように一部の富裕層しか購入しない物件に関しては景気がいい時と悪い時とで取引の値がだいぶ変わる。
最多価格帯の変動は少ない
一方、その地域においていつもニーズのある価格帯の物件であれば実需の価格変動は少ない。変動があるにしても緩やかだ。
そして住宅としてのニーズがある地域であれば値段がつかなくなるということもしばらくはありえない。
築年別の価格水準に注意
実需においても築5年から築10年ぐらいまでは物件によっては価格下落が存在する。価格下落の見立ては重要だ。
逆に築20年から築25年ほど経過したマンションの価格水準はほとんど下落しなくなる。この価格下落がほとんどないのも売却想定する際に非常に役に立つ。
最低価格帯になる物件の強み
そして最終的にその地域内において、最低価格帯になる物件に関しては根強い人気を必ず誇る。
価格帯は高くないものの必ず売却の際にお客さんがつくのだ。
住居以外の区分所有建物の場合
住居以外の区分所有建物の場合、これまで述べてきた専有面積はあまり考慮する必要はない。特徴も住居と異なる点があるので大きな影響を及ぼすポイントご確認頂きたい。
住居以外の区分所有建物のメリット
- 入退去のオーナー負担が殆どない
- 築年数の影響があまりない
住居以外の区分所有建物のデメリット
- 景気で空室リスクが大きく変わる
- 追い出し（オーナー側都合の退去依頼）に多大な費用が必要
住居以外の区分所有建物の注意点
住居以外、つまり事務所やお店として賃貸する場合、賃料及び空室率はその立地にかなり依存する。
店子が優良企業であれば長期的に安定した入居を期待できる。
また、入退去に関しても基本はスケルトン状態での原状回復で賃貸する為、オーナー負担は少ない。
その為、市場で売買される相場をみてみても築年数の影響は少ない。
立地は非常にシビア
ただし、その立地は非常にシビアで道一つ内側に入るだけで大きく変わるので投資対象とする場合は、現地のチェックはかなり入念に行う必要があると言えるだろう。
追い出し時の営業補償
築古の物件で保有期間中に建て直し等が必要と考えられる物件の場合、店子の追い出しに営業補償が必要となり多くの費用を要する事が多い。
しかし、注意点を抑えれば投資対象として光る物件を見出せるのではないだろうか。
次回は、これまで解説してきた「ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方」の注意点とまとめを行い総括とさせて頂く。
