ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方１（特性と利点・難点編）

区分マンションは特にワンルームマンションはその単価が低い事から多くの方が一番最初に投資対象に選ぶ物件だが、実の所不動産の中では比較的難易度の高いタイプである事はあまり知られていない。 区分マンション投資における必勝策は二つ用意している。 坪賃料による影響と実需転用策 坪賃料、そして実需のキーワードを無視すれば、必勝は能わず。 はき違えれば必負への道へ進む事になるかもしれない。 不動産に限らず投資においては誰もが100%の成功を望むだろう。 しかし、必勝の策は見つけ難い。 このシリーズでは、区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説していく。 第一回目の今回はワンリームマンションを含む、区分マンションの特性把握とメリット・デメリットを精査していく。 ワンルーム・区分マンションの投資戦略 不動産投資市場において市場参入者が、最初の投資対象とするのはワンルームマンションになりがちであるが、難易度が高く、勝てる条件の幅は非常に狭い。 投資戦略は専有面積で大きく異なる。 一方、それ以外の物件では条件を満たすと勝率を高められる。 まず市場参入者が多いワンルームマンションから進め、それぞれの必勝法を明らかにしていこう。 ワンルーム・区分マンションの基本情報 最大の特徴はほぼ全てが硬固建物である点だ。 硬固建物 RC造(鉄筋コンクリート)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)で占められており、まれにS造(重量鉄骨造)が存在する程度である。 償却期間が長い 建物本体がRC（鉄筋コンクリート造）またはSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）が殆どを占める為、当然、減価償却の期間は長い。 本体それぞれの償却期間はRCが47年、SRCが50年となる。 土地の処分は基本的にはできない 区分所有建物は基本的に土地を1オーナー(所有者)が単独で売却することは不可能である為、現状を長期にわたって維持しなければならない。 区分所有法によりルールにより建物全体、土地全体に関わること、運営に関わることは基本的に管理組合による協議によって取り決めがなされる。 管理組合 共同で持つ不動産である関係上、共有して持つ共用部分や外壁などは管理組合にて管理・修繕計画を練っていく。 修繕積立金をあまり考慮する必要がないのはメリットと言えるかもしれない。 もちろん全ての管理組合が正しく機能しているとは限らないため、取得の際には重要事項にかかる調査報告書等も合わせチェックが必要である。 経営負担は少ない 全てを自身で管理、運営計画を練らなければいけない1棟物に比べ、経営負担が少ないのは強みである。 自分が保有している室内の状況のみに集中できる点が優位点の一つと言えよう。 一方、建物が硬固建物になるため、耐用年数は長いが最終的に建物残存がなくなる時期に入ると共有であるが故に残るものがない可能性が高い。 土地そのもので処分できるかどうかはかなり微妙だからだ。 投資用は担保力が低く見られがち 通常、金融機関では区分マンションの土地を評価しない。そのため不動産としての金融機関からみた資産価値は著しく低い。 多くの銀行ではワンルームは融資対象外 新規取得者に対して、投資用ワンルームマンションを融資対象外としている金融機関がほとんどである。 金融機関は区分マンションの担保価として、東京カンテイの評価額を参考としているが住宅転用が可能な物件でないと評価額は目も当てられない。 また、この東京カンテイは住宅転用可能なマンションであっても不動産業者の仕入れ情報も一般市場の情報も混同してデータが残っているためか、築年数が経過しているマンションについての評価は驚くほど低い。 その為、多くの投資家が信用棄損を懸念して投資対象外としている。 ワンルームディベロッパーの努力の結果 一方、新築ワンルーム販売業者が多くのノンバンクと提携を組み自社の商品に対して高額の融資が利用できるように努力してきた。 一定の流通価格の形成 この数が非常に多いことからか通常の金融機関では評価されないワンルームマンションであっても一定の流通価格を保ってきた。 昨今では、資金調達が少なからずできるようになった為、以前ほど残念な流通価格ではなく、ある程度の価格帯で取引相場が形成されつつある。 ワンルーム・区分マンションの特性 比較的物件価格帯が低いこと、不動産ディベロッパーによる分譲物件の多さから、市場において数が多いのが区分マンション。 区分マンションは正式には区分所有建物の中のひとつだ。 敷地を共有で持ち合う形で敷地権設定(専有部分と土地の権利を別々に処分することができないようする)された区分所有建物と非敷地権(敷地権登記がされていない敷地利用権)がある。 ワンルーム・区分マンション投資の勝機 外壁、共用部等が管理組合によって維持・管理される為、管理・意識負担が少ない。室内の管理、賃貸募集のみに集中することができる。1棟物件に比べると取引価格が低い。好立地であっても取得しやすい。従前の維持管理状況が把握しやすい。共用スペースが豪華(物件による)ほとんどが硬固建物の為、法定耐用年数、経済的耐用年数が長い。室内の大きさによっては住宅取得者に売却できる。市場に物件数が極めて多い為、いつでも物件が取得できる。 ワンルーム・区分マンション投資の弱点 管理組合の運営が良くないと物件価値が劇的に下がる。自主管理の場合、ローンが使いにくい。金融機関からみた資産評価が著しく低い（投資用）。区分ワンルーム投資用では銀行ローンは使えないケースが多い (初取得者)。融資期間が残耐用年数に依存しやすい。ライバル物件の増加が激しい。単年度ごとの減価償却費用が少ない。投資用として売る場合、価格のブレが大きい(数が多い為)。経済的耐用年数を経過した場合、建て直しや処分ができるかは運。 ※相続税対策として活用できる、本質としては賛同しがたい為、代表的なものであるが上記にはいれていない。 次回は区分マンションの中でも最も参入者の多い、ワンルームマンションを投資対象とした場合の勝ち方を追求する解説とともに必勝法も明示していく。 ワンルーム・区分マンション投資の勝ち方２（１R投資の勝ち方編） このシリーズでは、区分マンションを投資対象とした場合の特性、注意点と共に必勝策を理解し、実践できるように解説していく。第２回目の今回は、区分マンションの中でも最も参入者の多い、ワンルームマンションを投資対象とした場合の勝ち方を追求しつつ必勝法も明示し… Kishin Inc.

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