アパート投資の教科書7【総括】

このシリーズでは投資先をアパートとした場合の注意点、メリット・デメリットを解説するだけでなく必勝の道へとご案内する。第7回目の今回は、これまで解説してきたアパート投資に関して、特に言及すべき注意点とまとめを添え総括とさせて頂く。

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不動産に投資を行おうと考える場合、実のところアパート、マンション、区分マンション等でそれぞれ注意すべき点や勝利の方程式は微妙に異なる。

しかし、その細やかな相違や正攻法を細かく解説した情報に出会うのはまれだろう。

このシリーズでは投資先をアパートとした場合の注意点、メリット・デメリットを精査してきた。

第7回目の今回は、これまで解説してきたアパート投資に関して、特に言及すべき注意点とまとめを添え総括とさせて頂く。
 


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アパート投資の教科書シリーズまとめ

当シリーズでは非硬固建物に属するアパートについて、その全体でもつ特徴、新築・中古それぞれの特徴とともに各物件タイプにおける必勝の型を明示した。

まず、最初につかまなければならない投資対象であるアパート全てに該当する特徴である。


投資効率と残債と残価のバランス

アパートを投資対象にした場合、投資効率の視点の欠落と融資利用しての物件取得にあたって最大のポイントとなる残価と残債のバランスについて精査が足りないと危険だ。

厳密に把握する必要がある。


事業全体における投資効率

不動産投資において投資の成果とは賃料収益のみではなく、取得・運営・売却といった事業全体における投資効率を軽んじてはならない。


残価と残債のバランス

残価と残債のバランスは大きく崩れることにより新たな事業(物件取得・運営)の大きな足かせとなりやすい。

また、単にバランスが崩れているだけではなく致命的な状況に陥っているのに気づいていないという方も多い。

特に真新しいわけでもないこの二つの観点は多くの場合、知らず知らずの間に軽んじられている。

第一回ではアパート投資で安全に、確実に勝つための素地として必勝の法則にふれ、上記2点について重点的に解説した。


アパートは建物の減価速度が速い

木造・軽量鉄骨等で建てられるアパートは非硬固建物であり、故に年度毎に計上できる減価償却費が大きい。

これは裏を返すと資産としての減価が早いともいえる。


事業プランと減価スケジュール

この問題に対し、不動産投資においてアパートを対象とする場合、自身の事業プラン・残債推移とこの減価スケジュールをコントロースせねば成功がないことはあまり知られていない。

第二回目ではこの減価と残債とのバランスをどのようにとるか、そしてアパート投資を行う上で把握しておきたい優位点と注意点について解説した。


新築アパート投資の強みと弱み

アパート投資を検討するにあたり、新築を対象にする場合と中古を対象にする場合では特徴だけでなく投資戦略も異なる。

新築物件は、数字的な面での調整が難しく、利を生み出せるか頭を悩ますケースが多くなるだろう。

また、長期間の賃貸ニーズ、需要をよく検討しなければならない。


新築アパートの精査方法

第三回目では新築アパートを投資対象として選ぶ場合の強みと弱み、そして精査の仕方について解説した。


新築アパート投資の勝利条件

第四回は第三回で取り上げた新築アパートと投資対象とした場合の特徴より見出したポイントを活用し、勝利条件と整える術を解説した。

また、新築アパートを投資しようという場合、多くの方が極めて危険な罠への誘いが同時に音連れる。


過剰な与信食い

すなわち、投資対象者の与信を食い物にし本来であれば勝利の道筋を描きがたい物件を取得させようとする魔の手である。


事業計画と与信管理

不動産投資において投資対象の事業計画のみならず、自身の与信管理が極めて重要だ。

つまり、融資利用の仕組みを十分に理解した上で活用する必要がある。


中古アパート投資の強みと弱み

第5回では中古アパートを投資対象とした場合のその強み、弱みを細かく解説した。


特徴の中に大きなチャンス

この特徴の中に大きなチャンス、鉄板の投資法を見出すことができた方も多いかもしれない。

特性を考慮し、組み立てやすい投資戦略、鉄板ともいえる戦略と投資手法の例示を行い進めた。


中古アパート投資の勝利条件

中古物件は、数字的な面では成り立ちやすく大きな利を得られる事業計画が生まれるケースも多々もある。

一方、運用期間における賃貸経営計画には注意を払わなければならない。

そしてそれぞれの勝利条件、必勝の形を見えるようにまとめた。


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勝利条件を整える為に

勝利条件を整える為には、以前までにまとめた「不動産の運営費・コストの全て。☑」、「不動産融資・資金調達法 ☑」、「不動産の利回り・投資指数活用マニュアル ☑」等の各シリーズの内容を十分に理解されている必要があるのもご理解頂けただろう。


活用できる知恵にまで育てる

非常に大きな金額を動かす不動産投資においては知りえた知識を活用できる知恵にまで育てておく必要がある。


ノンリスク・ハイリターンの図式を目指そう

知恵を総動員して投資の常識であるリスク=利益の法則を打ち破り、ノンリスク・ハイリターンの図式を目指していい。

最初に明示した「予定総収益と残債額をコントロールするものが勝ちを得、減価速度の調整を誤れば必ず負ける。」の法則が全てと理解頂けただろうか。


不動産投資・経営の利点

不動産投資・経営の利点は、市場の値動きが緩やかであること、そして事業計画が事実に則って組み立てやすい事にある。事前調査、事業計画の重要性である。

綿密な調査、事業計画が多くの問題を事前に解決し、利益を大きくしてくれる。


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アパート投資の教科書シリーズあとがき

一般的にアパート経営というと、その物件を引き継いだ場合、従前のように保有しているだけで一定以上の利益を確保できる、不労所得の代表格と捉えている人は多い。

しかし、その対象を購入、賃貸用の物件を購入するという事は事業であり、仕入と評した方が適切だろう行為。

現在、ただやみくもにアパートを保有したからといって利益は見込めない。それどころか定期収入の魔力は損失を被っている事にさえ気けなくなる程に強い盲目性を生む。

事業には必ず、調査、事業計画が必要であり、計画が杜撰であれば上手くはいかない。

大きな資金を動かすのだから、いつも以上に綿密に確実な利益をものにするように努めたい。

皆様のお役に立つ記事になっている事を願う。


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投稿者:Kishin Inc.編集部

当社はカフェと不動産の並列店です。店内でゆったりとお過ごしいただくことを大切に地域の皆様に愛され大切にされるようなお店を目指しています。また、地域の住宅の他、東京23区・多摩地区を中心に事業(投資)用物件の取り扱いもしております。 [@Kishin_inc ]

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