アパート投資の教科書4(新築の勝利条件編)

 

このシリーズでは投資先をアパートとした場合の注意点、メリット・デメリットを解説するだけでなく必勝の道へとご案内する。第4回目の今回は、新築アパートを投資対象とした場合の勝利条件を明示し解説していく。


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不動産に投資を行おうと考える場合、実のところアパート、マンション、区分マンション等でそれぞれ注意すべき点や勝利の方程式は微妙に異なる。

しかし、その細やかな相違や正攻法を細かく解説した情報に出会うのはまれだろう。

このシリーズでは投資先をアパートとした場合の注意点、メリット・デメリットを精査していく。

前回までの内容をご覧頂いていない方は下記よりご確認頂きたい。

第4回目の今回は、新築アパートを投資対象とした場合の勝利条件を明示し解説していく。

新築アパート投資で勝てる条件

問題点は減価である。減価速度に勝つためには土地・建物の比率調整と取得価格で整えるしか方法がない。

自身で新築を建築

この問題をクリアーしやすい土地取得から自身で新築を建築するという方法は非常に優れた事業プランが出来上がりやすい。いいとこどりである。

土地比率の高い物件を選別

投資対象物件全体に対する土地比率の高い物件を選別する事。建物の減価速度を全体に対し緩やかにする。

木造の物件の場合、年間の年間減価は全体の4.54%になる。

しかし、土地と建物の担保価が50%ずつの物件であればその半分の2.27%、資産価値の総体的な下落率を下げることができる。

減価速度と残債の推移に注視

投資全体の比率として土地の比率を上げることによって減価速度を緩め、その減価速度よりも残債の減りが少ないならば最終的な利益の確保ができる。

もちろん賃貸経営上の収支がマイナスとなっていてはこの限りではないが。

いくら新築とはいえ15年も経てば修繕費用がかなり嵩む。いつ出口とするかが重要。
 

賃貸市場の精査

新築アパートを取得した場合、対象物件の賃貸事業実績は存在しない。

類似・競合物件等を参考に賃料設定や運営予測を立てることになる。

平均入居期間に注視

一般に単身用、一戸当たりを細かに区切れば表上の賃料収入は上がりやすいが一方、単身用とファミリー用の間取りでは平均的な入居期間は異なる。

間取りへのこだわり

対象地域の賃貸需要をよく精査し、対象物件の間取りへのこだわりが一つ勝利条件といえる。

単身用は総売上(賃料)が増えやすいが、一方で一定以上劣化が伴うとコストが割高になりやすい。

地域においての需要とともに将来、出口をどの地点に置くかでも事業プランは変わるだろう。

新築アパートの融資利用の際の注意点

新築アパートの強みであった融資利用。

ここに関しては他の不動産と比べても非常に利用がしやすい。

事業性融資ではなくサラリーマン等の安定的な職業収入を持っている方に関しては安定収入を信用枠の穴埋めとして限界まで使用されてしまう事が非常に多い。

与信の過剰な消費

属に言われる「アパートローン」だが、実は事業資金ではない。住宅ローンやカードローンと同じ、消費性ローンである。

スルガ銀行その他で問題になっている不動産融資の問題、その殆ど全ては事業性の融資でさえない、最初から「消費者」を対象にしたローンを利用しているという事実がある。
 

消費性融資は、物件の価値を大きく超えた融資を非常に簡単に貸付られてしまうという問題点がある。

安定した勤め先、エリートサラリーマンや医者、弁護士といった士業等、本業収入の多い高属性の方は、本業の収入が返済原資として勘定され高額の融資を利用できてしまう。

物件の価値よりもローンが多い状態は債務超過。コントロールできていなければただの借金、無担保ローンと変わらない。

1物件1法人スキームの理屈
サラリーマン等が不動産投資を利用する場合に利用されるアパートローンは消費性融資である。その為、個人信用情報の開示、記録がなされる(参考:CIC・情報開示とは)。
 
法人、個人事業主でもその業務に関する融資利用の際には事業性融資、プロパーローン利用は事業性である為、この信用情報機関への登録をされない。
 
この法人は個人情報機関への記録がないという部分を逆手にとって、物件毎に金融機関を変え別法人を用意し融資を利用しまくったというスキーム。これが大変問題になっている。
 
要するに銀行へ虚偽報告(この場合は借入を隠すという方法)で不正に融資利用していたという問題である。現在は、法人登記を調査する事でそのスキームの防止策としている。
 
事業性融資としてしっかりと実態(法人の力をつける)と合わせていけば融資の利用ができなくなるという事はない(借入枠を気にする事も実質必要ない)。バカな真似に皆飛びつくものだと冷ややかに見ていたプロは多い。

 

 

融資利用についての解説シリーズ

借入が及ぼす影響、資金調達のみならず、不動産投資における融資に関しては、下記のシリーズで詳しく解説している。(下記はシリーズ第1回目)

不動産融資・資金調達法1(真常識編)

融資の話の中ではその手法やロジック解説をテーマにするとネタが尽きる事はないが、土台、基礎を身に着け、活用できるように導くほどの精度を持つ情報は見つけ難い。このシリーズでは不動産投資・賃貸業を行う上で必要な融資の引き方を基礎から応用迄まで丹念に解説して…

 Kishin Inc.  


資金調達の影響を加味し、高いレバレッジをかけた投資をプランニングしてもいいし、逆に想定外の財務状況に陥っていたとしてもその脱却方法等が見いだせるだろう。

次回は、中古アパートを投資対象とした場合の注意点、メリット・デメリットを精査していく。



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Kishin Inc.編集部

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