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不動産に投資を行おうと考える場合、実のところアパート、マンション、区分マンション等でそれぞれ注意すべき点や勝利の方程式は微妙に異なる。
しかし、その細やかな相違や正攻法を細かく解説した情報に出会うのはまれだろう。
このシリーズでは投資先をアパートとした場合の注意点、メリット・デメリットを解説するだけでなく必勝の道へとご案内する。
第一回目の今回は、その必勝・必負の法則について解説していく。
アパートだけでなく、不動産投資・経営をするならば全てに適用される法則だが、非硬固建物であるアパートは、この法則の影響を非常に受けやすい。
そしてその法則をみてどのように理解するかで投資家レベルも図れる。法則は以下だ。
予定総収益と残債額をコントロールするものが勝ちを得、減価速度の調整を誤れば必ず負ける。
一般的な投資家は、総収益をキャッシュフローと捉え、残債額との調整には目が向く。しかし、減価速度の調整には気づくところがあるかもしれない。
一流の投資家は、総収益を運用全期間内の事業収益と把握し、運用前から全て設計を済ませ取り組む。
この記事ではまず、その法則、論理過程を解説し、アパートを投資対象とした場合の注意点を新築、中古に分けそれぞれの特性、対応策を例示、実践に向けた解説を行う。
法則の意味するところ・POINT
不動産投資初心者や投資歴の浅い投資家は利回りを重要視し、総収益と残債額のバランスというとキャッシュフローのバランスに注視しがちである。
しかし、その視点は当然、必要だが足りない。一部にすぎないと言える。
総収益とは何か
不動産投資・経営を目的とする場合、単年度の収益ならず投資対象が生み出す利益・損失に加え時間的効果を視野にいれなければ選択しきる事はできない。
注視する３ポイント
具体的には、キャッシュフロー、売却益、利潤を手にするまでの期間の三つである。
上記の重要性は、「利回り」に関して追求した以前の記事「不動産の利回り・投資指数活用マニュアル ☑」のシリーズをご覧頂くと、その際に対象物件の収益価格を算出した過程でみる、投資効果と現在価値の観点が把握しやすいと思う。
運用利率
投資額に対し、元本回収は当然として、その利益がどの程度の利率で運用できるのかを把握しなければ投資対象を選ぶ事はできない。
同じ額利益を生む場合、期間が長ければ利率は低くなる。投資効率が悪いという事になる。
上記の解説で理解が深まったと思うが、投資対象が生み出す「利益」は、キャッシュフロー+売却益、ともに自身が回収する全ての資金(税引後)である。
投資効率の視点がない場合
投資効率の視点がない場合、運用(保有期間)を定める事はできない。
投資効率を視野にいれずに投資対象の不動産を選別、運用する多くのものは、時点のNCFに錯覚し保有し続け終了期に愚かな運営をしたものだと嘆く。
減価と残債額のバランス
この視点は2つの視点から見る必要がある。一つは資金調達元(金融機関等:貸付元)の視点、一つは自身の視点である。
貸付元・金融機関目線
金融機関をはじめ、貸付元となる立場では貸出金の回収が担保されるかに当然注視する。
その為、建物の減価により評価が下落していく担保不動産と貸付期間中の時点毎の残債額の推移を重視する。
融資・資金調達との関係
残債額が超過してしまう時点、超過部分を「信用がでる」というが、この信用を埋める何かがあるかで融資承認が左右される。
スルガ銀行の問題で引き締めの方向に進んでいるが、融資が緩いとは信用の穴埋めにサラリーマン等の安定的な収入を安易に補填材料と認めてきた所にある。
融資姿勢は刻々と変わる。
現在は世間で言われるほど引き締めが厳しいわけではないが、非常に厳しい時期になった場合は、格付がある程度高くないと、信用を埋める要素はかなり限定される。
、担保提供以外認めないという所まで引き締められる。
しかし、理屈を理解しているものには不動産投資、賃貸業で資金の調達に困るという事はあり得ない。この解説の通りである。
投資家・自身の目線
先に述べた通り、期間内の総収益(運用期間のCF+売却時受取額)への注視が最重要である。
それに加え、金融機関の目線をとらえておくことで自身の信用力を厳密に把握する事ができ、新たな投資先への資本投下も可能とできる。
リスクに見合う収益力
利回り、キャッシュフローをベースに物件を選別した先にはリスクに見合う収益力が必要だ。理由は信用がでている期間が長く、即ちリスク(この場合は負のリスクのみ)が大きい。
自身の投資対象物件の売却・受取額というのは一種の保全されたそれこそ元本である。融資を利用している場合、元本を超過する部分は無担保ローンと変わらない。
リスクと収益力の関係、収益価格算出は、上記でも触れた「不動産の利回り・投資指数活用マニュアル ☑」シリーズを参考に。
不動産の融資、資金調達や売却価格の算出は下記、各Free Toolをご利用頂くとよい。
次回は、アパートを投資先とした場合の特筆すべき注意点と特徴について細やかに解説していく。
