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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとして非常に人気だが、利点とリスクの両面について触れる情報はまだまだちぐはぐなものが多いと言わざるを得ない。
このシリーズでは不動産投資の大きな魅力として語られ、認識され、参入動機の一つになりやすい節税というワードについてその利点と認識外に潜む多大なリスクを精査し、収益向上させる術を提示する。
前回までの内容を把握されていない方は下記よりご確認頂きたい。
- 不動産投資の節税メリットとリスク解析１（不動産の税把握）
- 不動産投資の節税メリットとリスク解析２（減価償却編）
- 不動産投資の節税メリットとリスク解析３（相続税の節税編）
- 不動産投資の節税メリットとリスク解析４（借入利用編）
第５回目の今回は、税改正と盲点リスクについて解説していく。
税制は頻繁に改正される
今更説明するまでもないが、税制は常に大なり小なり改正される。例えば近年だと相続法改正、消費税増税。
常に変化をしていく税制に目をむけなければ対処ができない。
不動産オーナーは税制に詳しくなくてもいいが概要は常に把握しなければ危険である。
不動産投資の魔力は盲目性を生む
不動産の魔力なのか所有欲が強いのか、定期収入というものは依存度が強い。金額の過多ではなく、連続した同じタイミングで収入を得るというのは催眠効果があるともいう。
しかし、その魅力的な定期収入の陰にコストに対する盲目性を生み、投資に取り組むのはあまりにリスクが高い。
そして、不動産を扱う我々はその取引の一つ一つが大きい。
不動産ビジネスに関係する人々には様々な形での税リスクが存在する。
不動産ビジネスは監査・追徴リスクが高い
実は、不動産投資・不動産ビジネスにおける最大のリスクは税リスクではないかと思った事は多々ある(税の増減の話ではない)
たとえば会社を作って経費を入れるとか合法的であろう行為で5億円を節税できたとしても、日本はだいたい2〜3億円の脱税から一発懲役になるじゃないですか。ぼく自身は犯罪性があることをやらないのに納税関係だけは犯罪者になってしまうリスクが大きい
上記の記事の方は株式で大きな財産を築いた方のコメントではあるが、不動産は単価が大きいため、億単位の利益がでてしまうという方も少なくないはずだ。
不動産の営業マンも追徴される
取引の単価が高い為、不動産営業マン(売買は業務委託が多い)でも追徴されたという話はいつでもどこでも聞く話だ。
これは個人で且つ自身で確定申告している、白色にして経費率高すぎ設定してる人が多い問題にあるが、所属する会社、関係会社、取引による相手が税務調査に入られそこから芋ずるというパターンが多いようだ。
不動産投資家で一番有名なパターン
不動産を所有して損益通算できるようになるからという話に乗ったサラリーマン投資家の適当経費参入問題があげられる。
未だにその追徴リスクを知らずに適当にタク代や飲食費等を経費参入しているケースを見受ける。追徴対象になるのでやめた方がいい。
引用の2〜3億の脱税で一発懲役になるリスクに関しては売買を繰り返す中で大きめな案件をこなした時にはありうる。
毎年不動産会社役員が捕まる。
税務署は確かに狙ってくる
以前、下記のようなやりとりに注目した。
税制度は複雑にすることにより実態よりも税が軽い印象を作るに役立つ為か世界各国の税制歴史を見ても複雑になり続ける
次回は、これまで解説してきた不動産投資の節税に関するメリットとリスクについてまとめ、総括とさせて頂く。
