不動産投資の節税メリットとリスク解析1(不動産の税把握)

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとして非常に人気の不動産投資の節税。このシリーズでは不動産投資の節税についてその利点とリスクを精査し、収益向上させる術を提示する。第1回目の今回は、節税対象になる不動産の税の把握とともに運営中に潜むリスクに焦点を絞って解説する。

この記事のURLをコピーする

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとして非常に人気だが、利点とリスクの両面について触れる情報はまだまだちぐはぐなものが多いと言わざるを得ない。

このシリーズでは不動産投資の大きな魅力として語られ、認識され、参入動機の一つになりやすい節税というワードについてその利点と認識外に潜む多大なリスクを精査し、収益向上させる術を提示する。

第1回目の今回は、節税対象になる不動産の税の把握とともに運営中に潜むリスクに焦点を絞って解説する。


目次に戻る▲

節税というキーワードが盲点を生む不認識リスク

好ましい情報というものは、盲点を作りやすい。不動産経営における魅力として節税効果が高いというキーワードはかなり多くのリスク要因から目を背けさせる力がある。


減価償却の活用と相続税が圧縮

不動産投資・経営における節税POINTは一般に減価償却の活用と相続税が圧縮される事を指す場合が多い。

利点・メリットを十二分に発揮し、収益を向上させる為には、リスクを含む全てを洗い出し、見極めた上で活用する必要がある。


目次に戻る▲

不動産経営にかかる税金は実はかなり多い

利点を上手く活用する為に、不動産投資を行うという場合に負わねばならない税の種類と税率を一覧にしてみるとその負担の多さに驚くかもしれない。

しかし、節税POINTを見出し、上手く活用する為には実際に負う事となる税金を認識し、内に潜むリスクを精査しなければならない。


不動産売買、保有にかかる税・種類

物件取得時や資金調達時、売買時、売却時にかかる単発のものは、計算がしやすいが、毎年負担することとなる固定資産税・都市計画税は、運営・プロジェクト計画如何で負担感が増すケースが多い。


運営中は所得税・住民税も負担

上記に加えて毎年運用の所得税・住民税(法人の場合は法人税)を負担する。節税情報にはこの課税所得を減価償却を上手く利用し課税額を減らそうというものが多いが、ここにも一つ言及すべきリスクが潜む。


融資利用をした場合

融資利用をした場合、ローン返済額の内、利息は経費算入される為、課税されるのは元本の返済部分のみとなる。

ここからさらに減価償却費を計上すれば元本返済分よりさらに課税額が減らせる。

しかし、不動産運営時に経費算入できる額というのは変動する為、年々課税対象額が増加していく。


デッドクロス

減価償却費よりもローンの元本額が上回る状態の事を最近では不動産でもデッドクロスと呼ぶ。

デッドクロスとはローン支払額は、元本と利息に分けられる。課税対象となる元本支払い分を減価償却で相殺し課税対象を発生させないように運用する。

一定時期を超え減価償却が不足し、課税対象額が発生する時点または状態をデッドクロスという。デッドクロスに陥るとローン返済の負担に加え、税負担もしなければならない。

20190306101
※上記グラフは、当初借入額1000万円、借入期間35年、利率2%の元利均等返済の借入条件。当初減価償却資産400万円、償却期間15年と設定した例。

相続税の対象

相続税に向けて評価額の圧縮することが節税POINTではあるが、納税は原則現金である。

相続発生時の課税の仕方には思わぬ落とし穴も存在するので後述しよう。


負担すべき税を包括して運用計画を練る必要性

節税POINTは存在するが、課税対象額は毎年変化していく。不動産を保有・運営していく上ではこれらの税負担と共に不動産経営にかかる運営・維持管理コストと合わせる必要がある。

変化に注視し、事前の計画がだけがリスクを回避する方法である。


次回は減価償却の魅力とそこに潜むリスクについて解説していく。


この記事のURLをコピーする

Twitterで質問 匿名質問

投稿者:Kishin Inc.編集部

当社はカフェと不動産の並列店です。店内でゆったりとお過ごしいただくことを大切に地域の皆様に愛され大切にされるようなお店を目指しています。また、地域の住宅の他、東京23区・多摩地区を中心に事業(投資)用物件の取り扱いもしております。 [@Kishin_inc ]

Latest contents
不動産投資の失敗例と対処法
不動産投資の物件調査方法5【総括】
不動産投資の物件調査方法4(役所調査編)

Related article

不動産投資の失敗例と対処法

不動産投資の物件調査方法5【総括】

不動産投資の物件調査方法4(役所調査編)

不動産投資の物件調査方法3(法務局調査編)

不動産投資の物件調査方法2(物件現地調査編)

Related question
Q.リスクを背負わずに不動産投資は可能ですか?
Q.不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?
Q.不動産投資を始めようとした目的やきっかけは何でしょうか?
Q.不動産のローンにはどのようなものがあるのでしょうか?
Q.不動産を売却する際に用意するものは何があるでしょうか?

記事の通知を受け取りませんか?

メール通知をご利用頂くと限定コンテンツの閲覧やFree Toolのご利用もいただけます。下記をご利用下さい。

Mail受取設定




Related note
Kishin Inc.編集部 @Kishin_inc

不動産投資、賃貸業において多くの方が色々と欠けた(抜けている)数値を使って計算している不動産運営収支の計算。

この運営収支に関して可能な限り厳密に、もれなく試算できるツールの提供を開始(無料)。

様々なシミュレーション用のソフトが溢れているが多くの場合、決定的なコスト計上漏れがあり現実とは異なる試算結果になる。

そして不動産運営は長期にわたり運営して初めて1サイクル。多くの方が計上漏れがあっても気づけず、厳密に精度の高い運営計画、試算ができる方は限られている。

それこそ、不動産賃貸業20年、30年選手や家業として不動産賃貸業を引き継いた方ぐらいしか厳密なコスト計算、将来シミュレートに使える精度の計算は難しいのかもしれない。

そこで極めて厳密に不動産運営収支を計算できるツールを用意するに至った。

無論、個人・法人対応、スマホ対応。試算設定年数終期における厳密な蓄積金(税引後キャッシュフロー蓄積金)、時点残債額迄対応している。

利用は「運営費計算」ページにていつでも無料で行える。

不動産投資を行いたい方がリスク回避の為、すでに物件を保有しておりこれからどの程度保有するのが最良なのかなど、利益の最大化に向けての試算にも有用なはずだ。

機能等の詳細は、不動産の運営コストの全てシリーズの下部にて画像入りで紹介しているのでご確認頂きたい。

不動産の運営費・コストの全て。1(室内コスト編)



Popular post

不動産投資の物件調査方法1(調査前の情報収集編)

不動産投資の物件調査方法4(役所調査編)

不動産の運営費・コストの全て。1(室内コスト編)

不動産の利回り・投資指数活用マニュアル4(収益還元法|DCF法)

不動産投資の物件調査方法3(法務局調査編)

不動産の運営費・コストの全て。2(外部維持・修繕コスト編)

不動産の利回り・投資指数活用マニュアル5(復帰価格と価格算出)

不動産融資・資金調達法1(真常識編)

アパート投資の教科書6(中古の勝利条件編)

減価償却を活用し尽くす術3(重大注意事項)

現在検索可能な売買物件は 847

検索Boxを開く

売買物件検索(クリックで展開)



Latest article

不動産投資の失敗例と対処法
不動産投資の物件調査方法5【総括】
不動産投資の物件調査方法4(役所調査編)
不動産投資の物件調査方法3(法務局調査編)
不動産投資の物件調査方法2(物件現地調査編)

もっと見る


Latest question
Q.利回りとキャッシュフローって重要なのはどっちです?
Q.賃料の自動増額条項(傾斜家賃制度)が非常にいいと聞きましたがどのようなものですか。
Q.礼金とはなんですか?
Q.更新契約後も連帯保証人の責任は続きますか?
Q.保証会社とはなんの会社ですか。

もっと見る



不動産投資ノウハウ追求シリーズ

現在検索可能な売買物件は 847

検索Boxを開く

売買物件検索(クリックで展開)