【第5回】不動産の利回り・投資指数活用マニュアル

「利回り」より収集できる情報、更に収集した情報を精査し投資指数を弾きどう活用し、不動産がもたらす利益を向上させる指標とするかこのシリーズでは明示する。第一回目の今回は、「利回り」の概要を確認し対する捉え方を整理していく。 不動産の利回りに対する捉え方は、投資レベルでかなり理解と活用の深度が異なる。 初心者は、「年賃料を売買価格で割った指数」表面利回りを理解する。一般的な投資家は、「運用純収入を取得費で割った指数」NET利回りを理解し活用する。一流投資家は、「総純収入は投資元本が生み出す利率の結果」現在価値の概念を理解し活用する。 いずれも正解だが、貴方はどう理解していただろうか? 築古アパートと新築アパートの利回りについて、その差の意味を明確に理解し説明する事、そして、それぞれの取得すべき値を合理的に弾き出す事ができるだろうか? もし、できるようならば、貴方にこの記事は必要ない。別の情報に目を向けるべきだ。 しかし、もし、悩むようなら是非、目を通してもらいたい。 不動産市場において目にする「利回り」は、物件の情報を収集する為のヒントにすぎない。 利につなげる為には事業決定迄に必要な情報を、調査、比較できるまでの指標を弾き出さねばならない。 我々が一般に目にする「利回り」について、その種類と収集できる情報、解説し、更に収集した情報を精査し投資指数を弾きどう活用し、どう導き、不動産がもたらす利益を向上させる指標とするかをこのシリーズでは明示する。 第一回目の今回は、「利回り」の概要を確認し対する捉え方を整理していく。 不動産で使う「利回り」の意味 不動産売買情報の内、収益物件に関しては必ず「利回り」が表示されている。その「利回り」は、一般に「表面利回り（Surface yield）」、「グロス利回り(Gross yield)」という。 「利回り」の認識を整理する 英語を上げたのは、利回りの捉え方で理解の進み方が変わると判断したからだ。私は英語は苦手なので疑問にすぎないが、利回りという表現は日本固有のものなのではないだろうか。 日本証券業協会のサイトでは「利率」と「利回り」の違いを下記のように説明している。 投資の時間利率 (年利率)は、額面金額に対し毎年受け取る利子の割合のことです(表面利率ともいいます)。債券の利率は、発行するときの金利水準や発行体の信用度などに応じて決まります。一方、利回り(年利回り) は、投資金額に対する利子も含めた年単位の収益の割合のこと… Source：日本証券業協会 「yield」は、「産出する」とかそのまま「利回り」と訳される。個人差はあるだろうが、正直私は掴みにくい。 そこで、利回りと利率（利益率：Rate of return）を並べて考えていくと少しつかめてくるように思う。 不動産で使う「利回り」は確かにいずれかの元本に対する、年間リターン・利益率を表している。 ここで、上記、日本証券業協会の説明に戻って利回り(年利回り) は、投資金額に対する利子も含めた年単位の収益の割合」に注目してみよう。 ポイントは年単位の収益の割合、つまり、利子と元本の合計をリターンとして勘定し数値化するのが「利回り」と気づくことができるだろう。 利回りの表わすこと 上記で見てきたように、利回りは対象となる生み出す収益、それを何か元手に対する年間利益率（元本の回収＋利益の合計のリターン率）として表現することがわかる。 不動産の表面利回りはそのまま物件価格に対するリターン率。 リターン（率）は「利益率」であり、言い換えると「回収率」、不動産の表面利回りの場合、対象となる物件価格を元手（自分が投資する額）としてその回収率を表している。 回収率・利益率の二つの表現の意味 あえて回収率であり利益率という２つの表現をした。これは次のことを明示したいが為だ。 回収率は、元手を回収する速度 投下した資金を回収しきるまでは我々にとっては在庫であり、在庫は利益を生む元である。在庫が在庫のままだったらこれは負債ともいえる。 元本回収後は、利益率、利益を生む速度 我々投資家・事業者にとって、投資は利益をあげるものである。投下資金を回収しきってからが重要なはずである。 投資分析に必要な捉え方 不動産に限らず、投資の分野ではこの「利回り」をはじめ、様々な財務指数が使われて表現される。その財務指数を使って分析している中で忘れがちになってしまうが、我々は利益をあげる事を目的としている。 投資の最初の注視事項は「利益確定」 速度を表す「利回り」も元本を回収する速度、そして回収後は利益をあげる速度と明確に分離することで、「利益確定」、つまり「損益分岐点」への注視力が変わってくる。 利確への執着が投資を安全なものにする 不動産投資の分析はその多くを、保全、安全に投資できるかどうかに割く。その安全とは「損益分岐点」を超えるかである。 損益分岐点は、保有期間のみに焦点をあげることもあるし、投資期間全体でみる場合もある。 不動産投資分析の目的と組み立て 損益分岐点を超える事ができるかどうかに集中し、効果的な投資対象を選別する。そして次に事業プランによってその利益率、投資効率を向上させる組み立てを考える。 利回りはリスクを表す 利回りは速度を表すと上記で触れ、そして一般にリスクの大小を表すともいう。 「リスク」とは「不確実性」 リスクとは結果が不確実であることを指す。一般的にこの単語に対し描かれるイメージ若干異なるが危険性もあり、利益にもなりうるという事から、「リスク」と「リターン」という言い方をする。 つまり、利回りの大小は不確実性の大小である。 この概念をしっかりと捉えて投資分析を進めていきたい。 次回は各種「利回り」の解説と厳密な収益（直接）還元法による価格算出を解説していく。 前回、第一回目「利回り」の概要を確認し、その意味、本質を掴みどのように活用すべきかを精査した。第二回目の今回は、よく使われる各種利回り（今後の価格算出等に使用する指数）の紹介と補足を行い、収益還元法の内、直接還元法（DC法）について解説を進めてゆく。 表面利回り【グロス利回り】 英語では「Gross rate of return」OR「Gross yields」。 ほとんどの販売図面で表記されている利回りはこの表面利回りである。この利回りは、「年間賃料」と「販売価格」のどちらか欠けている情報を埋めてくれる。 表面利回り:年間賃料収入÷販売価格 「満室」または、何もかかれていない場合は、その物件が満室稼働した場合の想定年間収入と売買価格の情報である。「現況」で表示されている場合は現在の入居状況から判断した想定年間収入と売買価格の情報である。 いずれも「想定」という単語が入るのは、賃借人が一年間借り続けてくれるかは「想定」だからである。 表面利回りの使用例 販売価格が1000万円、年間満室賃料収入が90万円（月の賃料は7.5万円）⇒利回りは9%。販売価格が1000万円、利回りは9%⇒年間満室賃料収入が90万円（月の賃料は7.5万円） 上記のように使用する。 表面利回りは販売価格・年間賃料を把握する為に使う 実質利回り【ネット利回り】 英語では「Net Operating Income rate of return」、「Net Operating Income yields」。 運営純収益を指すNet Operating Incomeの「Net利回り」、頭文字である「NOI利回り」という。ここでは財務・金融用語で一般的なNOI(えぬおーあい)で統一しよう。 NOI利回りは自己の調査により、各コストを割出し使用するものである。 NOIは、資本的支出を考慮せず単純なキャッシュフローベースの収益。連続した期の修繕費用等の費用を考慮しない。(≠NCF) 実質利回り:運営純収益÷(売買代金+購入諸経費) 通常、実質利回り・NOI利回りというと「経営にかかる経費等を考慮して計算した利回り」とされるが、経費をどこまで考慮するかはその数値を出した人次第である。 厳密に算出する場合 厳密に算出する場合は、元本部分にあたる物件取得費は、売買価格に購入諸費用と不動産取得税を加えた額。収入は単年の運営コストを全て控除した運営純収益を対象とする。 購入諸経費 仲介手数料、登録免許税(登記費用)、司法書士報酬、火災保険地震保険料等、適正な価格での取引ならば売買代金に対し7%前後。 リンク先は、(公社)全日本不動産協会、国税庁、あいおいニッセイ同和損保 不動産取得税 固定資産税評価額に対する3～4%前後。東京都主税局|不動産取得税 運営コストを控除した純収入を算出 NOIと取得総コストを対比する為、グロス利回りと比べるとNOI利回りの方が実態に近い。 実質利回りの使用例 先に例に挙げた架空の物件でみてみよう。調査の結果、取得合計金額が1070万円となった。そして、年純収益は53.5万円だったとしよう。NOI利回りは5%だ。 しかし、5%だったから20年運営したら全額回収だろうか?そんな事はありえない。 この指数は単年の純収益を基準にしているに過ぎない。不動産の運用益は変動する。 だが、物件に対するコストを洗い把握できた事は、これより先の分析に非常に役立つ。 実質利回りはその数値よりも「取得にかかる費用の調査」と「運営コストを割り出す作業」の方が重要 還元利回り【キャップレート】 英語「Capitalization rate」(Cr)。 不動産を使用して得られる収益から当該不動産の価格を求める時に使用される利回りとされている。 *NCFを還元利回りで資本還元し、収益価格をもとめる。 NCF(純収益)は、NOI(運用純収益)と異なり資本的支出(修繕費等)も考慮するが、減価償却費や借入の利息は考慮しない。NOIは単年度の純収益、NCFは指定期間内の純収益と捉えると覚えやすい。 Cr：NCF÷収益価格 物件ごとの還元利回りそのものの算出は複雑で、不動産鑑定士の分野になる。 適切な還元利回りの算出にはいくつか工程が必要 我々がある程度整合性のある還元利回りの算出にはもう少し工程を踏む必要だ。 このシリーズではこれより先の内容と次回、次々回の各工程を踏み、算出していく。 上記の還元利回りの式は頭の隅に置いておいてもらい、次に、収益還元法について解説する。 直接還元法(DC法|Direct Capitalization Method) 不動産業界では収益還元法の内、直接還元法(DC法|Direct Capitalization Method)が頻繁に使用される。 賃料総収入を基準に収益価格を算出する使用が業界で一般的だが（つまり表面利回りからの逆算）、これだけでは収益価格は算出できない。 収益価格：NCF÷還元利回り（Cr） 収益還元法について 収益還元法 ＝ 不動産から生ずる収益を一定率で割り戻して現在価値を求める方法。下記の２つの方法から構成される。直接還元法 ＝ 対象不動産から得られる特定の期間の純収益を一定率で割り戻して直接現在価値を求める方法 ～略～ ＤＣＦ法 ＝ 対象不動産の… Source：国土交通省 鑑定では、将来予測等を加味して標準化(平準化)した純収益（NCF）を基準に収益価格を算出するのが一般的という NCFを使用するには連続した期の運営試算が必要になる。 尚、DCF法を使用した価格算出、解説等は当シリーズ第４回、第５回で詳しく行う。 次回は、これまで解説してきた物件情報の読み取り情報から、対象物件の適切なキャップレート算出について細やかに解説していく。 「利回り」より収集できる情報を精査し投資指数を弾きどう活用し、不動産がもたらす利益を向上させる指標とするかこのシリーズでは明示する。前回迄に各種利回り、直接還元法の解説を行った。今回は、対象物件の適切なキャップレート算出について細やかに解説していく。 「利回り」を活用して把握すべきこと 表面利回りで賃料を把握し、NOI利回りから収益性を表す数値も手にできた。 その過程で不動産の運用純収入(NOI)、期間内の純収入(NCF)も理解した。しかし、還元利回りの解説を読んで疑問に思わなかっただろうか? 適正な利回り、価格なのか? 還元利回りは、直接還元法において純収益の割引現在価値を算定する際に使用する。 適正価格かどうかは、還元利回りを算出できなければ判断ができない。 この算出工程が少々複雑で前回、キャップレートを触れた際に、一旦保留とし今回と次回で解説する旨を述べた。 普段目にする「利回り」はただの結果 不動産を探していて、物件情報等で目にする「利回り」は表面利回りであることに触れた。 この利回りは何か工程を踏んで算出されたものではない。 その物件の賃料を売主希望価格で割った数値にすぎない。 自身で適正価格・取得すべき値を算出できねばならない 適正価格はまだしも、その物件が投資対象として合格か、つまり自身が取得すべき価格を正確に算出できねば判断のしようがない。 我々が求めるのは、第一回目で触れた損益分岐点を超えて利益を出すこと。そして最終的な取得に至るにはその中で優れたパフォーマンスをたたき出す物件である。 つまり物件の取得すべき値、ラインが正確に引ける必要がある。これができないと気分で物件を選んでいるのと変わらない。 全ての物件に対し一律の基準が引けているか 不動産には木造もあればRC（鉄筋コンクリート）もあるし、２階建もあれば１０階建もある。土地の高いところもそうでない所も、賃貸需要の強いところや弱いところがある。 物件を選別する、投資先を決める事は全ての投資家が行っているが、これは投資判断として一律の基準を引けていないケースが極めて多い。 利回りの大小はリスクの大小 第一回で利回りは「速度」であり、「リスクの大きさ」を示すとも解説した。リスクとは「不確実性」であり、大きければ危険も高く、逆に大きな利益をもたらすかもしれない。 このリスクの大小に対し、精査仕切り投資対象とできねば不確実の海に身投げしていることになってしまう。 物件取得の為の精査フロー この第３回も含め、これからキャップレート算出、DCF法による価格算出等を解説していくが、これは投資対象物件、そして取得すべき値を算出するため、物件取得の為に必要なことだからだ。 物件取得には、対象物件選別後に下記の精査工程が絶対に必要である。 キャッフレートの算出 適正価格の算出は、市場の相場把握、そして自分自身が取得すべき値、ラインを引くという事はこの利回り・ここではリスクと表現しよう、この精査をしきり数値化する事を意味する。 価格算出の為にはこのリスクを数値化したもの、つまりキャップレート（Cr）の算出が必要である。（第一回・第二回参照） つまり、算出後にはじめて、各物件の数値を基準に投資判断ができるのだ。 適正なキャプレート・価格算出の意味 適正価格は自身が取得すべき値を算出する工程の基準となるもの。取得対象の線引きである。先に算出されるので別途の工程が必要というわけではない。（第５回にて解説） 物件取得値の算出 数ある物件に対し、投資対象として適切な価格算出ができるとこれが投資対象に対する一律の基準ができた。その上で自身の事業プランや資金調達方法検討し、投資効率に優れる形をとれた際に物件を取得する。（第６回にて解説） 適正価格を知る為にキャップレートを算出 Crを算出する工程は、本来不動産鑑定士に依頼するものであるが、一定レベル以上の投資家は、自身の投資先を適切に選択する為、概算数値を算出する仕組みを保有する。 キャップレート（Cr）算出の手法 類似の不動産の取引事例との比較する方法借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法土地と建物に係る還元利回りから求める方法割引率から求める方法借入金償還余裕率から求める方法 我々が取れる手法 POINTは、使用できる程度の精度(正確に算出するのは素人には至難)と汎用性、速度である もちろん、潤沢な資金があるならば、適正価格の判断の段までは飛ばしていただいて構わない。スピードに難はあるものの鑑定士に依頼した方が正確だからだ。 上記方法の内、2つ目が、我々不動産投資家には向いている。借入と自己資本の関係はどの不動産だろうと我々は把握する事が可能だからだ。 自信のない方は、Free Toolの時価評価算出・借入枠算出をご利用頂きたい。 次回は、上記キャップレート算出に伴い使用する収益還元法（DCF法）について細やかに解説していく。 「利回り」より収集できる情報、更に収集した情報を精査し投資指数を弾きどう活用し、不動産がもたらす利益を向上させる指標とするかこのシリーズでは明示する。第４回目は、前回の流れを汲みキャップレート算出に伴い使用する収益還元法（DCF法）について解説する。 キャップレートを別の視点でみる 情報に精度を求め、自身の事業計画を選定の材料とする投資家は同じ収益還元法の中でも直接還元法(DC法)ではなく、DCF法による収益価格を求める。 DCF法を選ぶ理由:直接還元法(DC法)は、厳密なCr算出がされた場合はいいが素人には難易度が高すぎる。殆どの場合、対象不動産の資産性が考慮されない。 キャップレート（Cr）と割引率（Dr）の関係 単年度の収益性を示すCrは、連続した期のNOI、NCF、復帰価格(売却)等を各時点における現在価値におきかえる。 その関係性から、割引率「Discount Rate」(Dr)から元本の将来変動率(X)を差し引いた関係になる。 Drは、これから我々が算出する方法でいうと、「借入金と自己資金に係る還元利回り」と「その市場における一般的な投資家がもとめるリターン」により構成される。 単年(DC法)Cr=Dr-X ・複数年(DCF法)Dr DC法の資本還元率はCr、DCF法の還元率がDrの関係。上記より、Drを算出できれば目的である投資判断に使う収益価格を算出する事ができるとわかる。 割引率(Dr)構成を整理する 負債コスト、株主資本コスト(自己資本コストの方がイメージが湧く)を最終的に加重平均して算出する必要がでてくる。 負債コストは、借入金利で設定(個人的にはインフレ率もと考えるが…)。 自己資本コストの構成と算出 リスクフリーレート(無リスク金利:10年国債利回り)+期待インフレ率(2%)+β×マーケット・リスクプレミアム(5%) βは、投資家の期待値とマーケット・リスクプレミアムとの対比。 我々が対象とする個人向け収益不動産市場の場合、物件取得時の自己資金割合は精々3.5割。それ以上は少ない。β値は2.85になる。 仮設定になるが、それぞれ、0%、2%、2.85×5%、合計16.25%を設定できる。 ノンリコース枠を把握し、CF算出準備 標準的な借入方法を基準とする為、対象不動産のノンリコース枠を算出、標準的な金利、期間で運用した場合の連続した期のCFを算出する事ができる。 ノンリコース枠の把握・算出 この算出は、「不動産融資・資金調達法」シリーズで詳しく解説した。 ある程度内容を把握している方は、当社で用意している下記の２つのツールを利用いただく事で素早く算出する事ができるはずだ。 https://kishin.website/consulting/400095777937 https://kishin.website/consulting/400095777984 連続した期のキャッシュフローの算出 厳密なキャッシュフローを算出する為の知識として、「不動産の運営費・コストの全てを洗い出し事業計画を練ろう」シリーズで解説を行った。 更に、不動産の運営費計算ツールでは運営費だけでなく、融資利用した場合の厳密なキャッシュフローの算出、物件に合わせて厳密な数値が算出されるのでご利用頂きたい。 不動産運営費計算（シミュレーター）ツールの詳細はユーザー登録ページでご確認頂けます。 ▶ ログインして内容を確認 今回、DCF法の解説として記事を作成しているがここまでに加えて復帰価格（投資終了期の価格）の算出を行い価格算出の工程を辿る。その為、次回はこのDCF法の続きとして復帰価格の算出法、価格算出の解説を細やかに行う。 「利回り」より収集できる情報、投資指数を弾きどう活用し、不動産がもたらす利益を向上させる指標とするかこのシリーズでは明示する。第５回目は、前回解説してきたDCF法の後半部。復帰価格（投資終了期の価格）の算出を行い価格算出の工程について細やかに解説行う。 売却価格から復帰価格を算出 DCFでは10年前後で試算される事が多い。一般的な売却方法を考慮して、売却価格を決定し、受取り額(復帰価格)を算出。 保有期間終了時に受取る事になる復帰価格は期間終了の翌期にあたる為、不確実性も加わることから異なる割引率が設定される。 ターミナルキャップレートについて これをターミナル（キャップ）レート(Terminal Capitalization Rate・Tr)という。しかし、その予想シナリオを描くのは我々には難しい。現状を基準にする他方法がないと言える。 7～15年程度で設定するものらしいが、個人的に伺った話では修繕費等を考慮すると整合性が取り難くなったり、(オフレコだが)要望と離れすぎてしまうという事があるらしい。 実需販売となるプランの場合 我々ができる最善方法として、現時点における価格を算出して対応する。積算法(原価法)の評価を基準に可能であれば比準法(取引事例比較法)を使用し算出する。 尚、先に紹介した積算法(原価法)・時価評価算出ページの下部に担保評価に関しての解説がそえてある。収益物件を実需販売する際の注意点も記載しているので確認頂きたい。 https://kishin.website/consulting/400095777937 収益物件として販売するプランの場合 指定末時点でのノンリコース枠に加え、先に紹介した「その市場における一般的な投資家がもとめるリターン」の構成要素である自己資金の回収率(Rtとする:先の例では16.25%)で算出し、正味現在価値(借入分は除く)を算出する事で決定できる。 正味現在価値 尚、正味現在価値「Net present value」(NPV)は、エクセル関数で簡単に算出する事ができる(Microsoft|NPV関数)。 「売却価格:売却時点のノンリコース借入枠」+「NCFを基準に割引率Rtを用い正味現在価値を算出」=売却価格+諸経費 実需販売、収益物件での販売いずれも、売却価格から諸経費を差し引き受取額を算出。 復帰価格:売却価格-諸経費 合算した収益よりDr・収益価格算出 全てのNCF、復帰価格が算出できている為、Drは内部収益率「Internal Rate of Return」(IRR)で算出する事ができる。 収益価格:期間NCF合計+復帰価格を割引率(Dr)で割り戻す(正味現在価値) 内部収益率（IRR） IRRは、端的に説明すると投資期間における一年当たりの年利回り。 正式な手法ではなく、投資効率から逆算した数値になる為、相場というわけにはいかないが、上記工程で算出された収益価格は、対象地域で動く平均的な投資家が取得対象にする価格といえる。 補足）利回りの差 本シリーズの最初の問い、利回り(Gross)の差について、これまでの工程で理解できただろうか? NCFだけでなく、復帰価格はその総量が多い為、最終期で計上されるものの価格に与える影響が大きい。 上記で使用した方法はCr、DCF法の割引率(Dr)の算出を自己資金と標準的な借入額より導きだす方法をとった為、理解が早かったかもしれない。 理解は進んだだろうか? 投資効率向上を目的に戦略選定 運営期間、借入調整、調達金利の調整、運用方法、売却手段・方法を検討し、投資効率の向上する事業プランを探していく。 これまでの工程と異なり、対象は自身になる為、より精度の高い数値を使い検討ができる。 加重平均資本コスト（WACC） 自身が対象である為、税率が確定できる事から、WACC(Weighted Average Cost of Capital・加重平均資本コスト)を使用する事も可能だ。 ここでの判断は、WACCを割引率としてNPVの値が最も大きくなるプランを探し出す事である。 その数値が大きくなるならば、他に負けずに値を入れられるかもしれない(競り勝てる)、運営プランとして考えた場合は効率のよい運営方針が判断できる。 次回は、これまで解説してきた「利回り・投資指数活用」シリーズ内容をまとめ、総括とさせて頂く。 「利回り」より収集できる情報、投資指数を弾きどう活用し、利益を向上させるかこのシリーズでは明示してきた。今回は、これまで解説してきた「利回り・投資指数活用」シリーズ内容から投資効率を向上させる戦略の立て方、シリーズのまとめを添え、総括とさせて頂く。 投資指数・用語まとめ 不動産投資を行うにあたり、「利回り」の種類や様々な投資用語、指数の活用方法を解説してきた。ここで各用語、指数についてまとめておく。カッコ内は略語 表面利回り（Gross／利回り） 表面利回り:年間賃料収入÷販売価格 実質利回り（Net・NOI／利回り） 実質利回り:運営純収益（NOI）÷【売買代金+購入諸経費】 キャッシュフロー 現金の流れを意味し、主に、実際に得られた賃料収入等から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのこと。 ネットキャッシュフロー（NCF） NCFは、NOI(運用純収益)と異なり資本的支出(修繕費等)も考慮するが、減価償却費や借入の利息は考慮しない。NOIは単年度の純収益、NCFは指定期間内の純収益と捉えると覚えやすい。 還元利回り（Cr／キャップレート） 還元利回り（Cr）：NCF÷収益価格 収益還元法 不動産から生ずる収益を一定率で割り戻して現在価値（評価額）を求める方法。直接還元法（DC法）とDCF法からなる。 直接還元法（DC法） 対象不動産から得られる特定の期間の純収益を一定率で割り戻して直接現在価値を求める方法 収益価格：NCF÷還元利回り（Cr） DCF法 対象不動産の保有期間中に得られる純収益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を現在価値に割り戻して足し上げる方法 割引率（Dr） DCF 法において、連続する複数の期間（保有期間）の各期間純収益を現在価値に割り戻すために必要な複利現価率を求めるために使用される率。 リスクフリーレート（RFR） 無リスク金利や10年国債利回りを該当させることが多い。銀行の信用リスク等を反映しないリスク・フリーに近い金利のこと。リスクが最小の金融商品から得られる利回りを意味する。 期待インフレ率（予想インフレ率） 実際に起こった物価上昇率ではなく、消費者や企業、市場などが予想するインフレに対する将来の予測値。 マーケット・リスクプレミアム） マーケット・ポートフォリオの期待リターンから、リスクフリーレートを差し引いたもの。不動産市場では５％と設定されることが多い。 ノンリコースローン（ノンリコース） 不動産を対象とした場合、返済の原資は対象となる不動産の産み出すキャッシュフローのみを返済原資に限定する。不動産運用終了後の不動産売却額が返済金額を下回っていても、それ以上は借り手に請求できない。⇔リコースローン 復帰価格 DCF法における、保有期間の満了時点において売却した場合の対象不動産の正味価格 ターミナルキャップレート DCF法における、出口（期間満了時）の転売価格は通常投資期間終了の翌期の純収益を還元して求めるが、この際の利率（最終還元利回り・転換時還元利回り）のこと 正味現在価値（NPV） 正味現在価値。エクセル関数で簡単に算出する事ができる(Microsoft|NPV関数)。 内部収益率（IRR） 将来得られるお金の現在の価値と投資額が等しくなる利益率のこと。端的に説明すると投資期間における一年当たりの年利回り。 加重平均資本コスト（WACC） 借入にかかるコスト（負債コスト）と株式での調達にかかるコスト（株主資本コスト）を加重平均したもの。株主資本コストを自己資本・自己資金と言い換えると個人の方もイメージしやすいかもしれない。 投資指数読み取り分析から取得物件決定のフロー 物件情報に表示されている「表面利回り」より満室想定賃料を導き出す。「実質利回り」が表示されている場合はそこから各種情報を読み取り、更に欠けている情報（費用）を洗い出す。運営コストを洗い出し、シミュレーター等を使用しNCFを導き出す。物件評価等を行い、ノンリコースローン枠を導き出す。DCF法による評価を行う（適正なキャップレート・適正価格を算出：取得基準値）。NPV、IRR、WACC等の財務指数を駆使し、最良のパフォーマンスをとれる事業プランを練る（競り勝ち物件を取得する為）。 不動産の利回り・投資指数活用マニュアルシリーズまとめ 投資用の不動産を探し出すと必ず目にすることになる「利回り」だが、この単純な数値が何を意味し、どう活用すべきかの情報を整理して集め理解するのは骨が折れる作業である。 数値の羅列はその影響を忘れさせ、ついその本質的な意味を軽いものとする。 利回り・投資指数の本質と活用の目的 投資をする上での我々の目的と数値を使って何をするのか、各数値の意味する理解を統一し有効に活用することを目的に第一回では利回りの本質として解説をすすめた。 https://kishin.website/consulting/400095779276 利回りの種類と各指数の関係性 第二回目より不動産市場で使用される「利回り」つまるところ、表面利回りや実質利回りといった基本的な用語の解説とこのシリーズの核の一つといえるキャップレートの解説に踏み込んだ。 https://kishin.website/consulting/400095779276/2 還元利回りの算出こそが重要だった いつも目にする利回り（還元利回り）だが、その数値に何の根拠もないことは多くの方がわすれてしまっている真実だろう。 還元利回りそのものが適正なものなのかどうかの精査の仕方を把握している方は一般には少ない。 精査にはいくつかの工程を踏む必要があり、そしてキャップレート算出のいくつかの手法より我々が取れる手段を選ぶ必要があった。 第三回ではこの素朴でいつのまにか頭から抜けてしまっている事の恐怖、そして絶対に必要であるこの工程のその必要性を解説し、還元利回り算出の複数の手法について明示した。 https://kishin.website/consulting/400095779276/3 DCF法の活用道程で数値が揃えた 適切な還元利回り、価格算出の為、収益還元法の内、DCF法を活用して各数値を導き出す解説を第４回で行った。 https://kishin.website/consulting/400095779276/4 売却時期と価格設定 DCF法による価格算出には復帰価格（売却価格）の算出が必要になる為、当シリーズ及びこれまで解説してきたいくつかのシリーズの内容・手法を使用し導き出した。 基準となるDCF法による評価がなされ、そこから自身が取得するにたるパフォーマンスをたたき出すプランの導き出し方についても言及した。 同じ不動産であってもその運用方法によって投資効率は大きく異なる。 https://kishin.website/consulting/400095779276/5 ツール利用と把握すべき内容 たった一つの「利回り」の情報より、様々な情報を引きずりだし、そして投資対象となりうるかの判断、投資基準となる価格・そのラインを導き出し、取得する為の戦い方を解説してきた。 この道程ではコストの厳密な精査やノンリコースローン枠をはじき出す必要性など、今まで解説してきたいくつかのシリーズの内容の把握が必要だったはずだ。 ここではそのシリーズ（それぞれ第一回目）と使用するツールを関連記事とする。 関連：他シリーズ https://kishin.website/consulting/400095779154 https://kishin.website/consulting/400095779218 関連：使用ツール https://kishin.website/consulting/400095777937 https://kishin.website/consulting/400095777984 https://kishin.website/consulting/400110954872 不動産の利回り・投資指数活用マニュアルあとがき 不動産情報を目にした際に必ず目にする事ができる表面利回りからスタートし、情報を読み取り、数値を駆使し収益情報を可能な限り算出する工程を紹介した。 業界で一般的に使用される「利回り」だが、そこから読み取れる情報を上手くよみとり、投資判断に効果的に活用して頂きたい。 利にそれほどこだわりがないとしても、対象は収益不動産である。 収益を向上させる事こそが、様々な将来の問題を解決してくれる。 皆様にとって役立つシリーズだったことを願う。

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Kishin Inc.編集部

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減価償却を活用し尽くす術３（重大注意事項）

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利回りとキャッシュフローって重要なのはどっちです？

表面利回り、実質利回り、これはなんですか？

不動産投資を始めようとした目的やきっかけは何でしょうか？

査定価格はどのように算出するのですか？