不動産融資・資金調達法５【総括】

融資の話の中ではその手法やロジック解説をテーマにするとネタが尽きる事はないが、土台、基礎を身に着け、活用できるように導くほどの精度を持つ情報は見つけ難い。 このシリーズでは不動産投資・賃貸業を行う上で必要な融資の引き方を基礎から応用迄まで丹念に解説してきた。 最終回の今回は、これまで解説してきた不動産融資・資金調達法についての注意点等の解説とし、まとめ・総括とさせて頂く。 不動産融資・資金調達法シリーズまとめ 不動産融資の基礎の基礎といえる内容であるが、ある意味最も重要な視点を明示してきた。 資金調達の自由自在に行う為の知識フロー 重要な視点とは収入(キャッシュフロー)を示す損益計算書、資産背景・実績を表す貸借対照表の見方と成長のさせ方。そして物件の収益力、担保力を把握する見方(金融機関目線)を照らし合わせ、物件そのものの資金調達力を導きだす。物件力といえる資金調達以上に融資金を伸ばす基準、考え方は損益計算書と貸借対照表から見出すこと。 不動産における融資付けはブラックボックス いづれも当たり前の積み重ねであり基本中の基本の話であるが、どういうわけか不動産投資の特に資金調達に関する情報にはあまり見られない部分かもしれない。 事業者（投資家）本人と物件の見立ての両面 不動産の融資の場合、資金調達者本人の財務状況からなる信用面（与信）、そして対象物件となる不動産の収益性・担保力とそれぞれ独立した見立てが必要であるが、融資結果そのものは組み合わさった結果に焦点を当て実行される。 結果のみしか知る由がない 審査結果のみしか知る術のない、我々は「組み合わせの結果」により審査される融資条件しか把握できず、その個々の見立てを厳密に知る術は少なく、実際に把握していた方は少なかったであろう。 不動産投資市場の様々な罠 不動産に限らず、投資、金儲けの類にはあらゆるところに様々な罠が張られている。 そして多くの場合、参入者は自らこの罠に嵌りにいく事を余儀なくされる。このシリーズの第一回目では、不動産投資、賃貸業者の方々への刷り込み、様々な罠、信じ込まされてきた偽の常識の打破ができるよう真常識編として解説した。 興味をもつ分野の知らぬことのリスク 投資家に限らず人々は、興味をもつ分野の知らぬことには関心を高く持つ。しかし、実践するものとして最も高いリスクは「知っている」という認識の元、一部知識が欠けた状態で取り組む事である。 無論、全ての知識を把握した状態はあり得ないことだが、肝になる重要なポイントについては全て把握しておかねばならない。 しかし、人が情報を集めるとき、自身の「知っている内容」から求める情報が決まることから実際に集められる情報は全て部分である。 インターネット・SNS情報収集の恐怖 特にインターネット・SNSでの情報収集は昨今盛んであり、最も好まれる情報収集方法であるがこれこそが情報の一部欠如の集合体を形作る最大の原因の一つだろう。 当サイトが重要な事項においてシリーズ連載して情報公開する理由でもある。 融資枠いっぱいの常識を打破 不動産投資家界隈で最も関心の高いものの一つが融資であるが、極めて多くの方が信じる「融資枠いっぱい」によるローン不可について詳しく振れた。 「融資枠いっぱい」によるローン不可、その内容の解説、問題があるパターンと実は全く問題がないケースがあることを明示した。 昨今の事件も引き合いに多くの方が信じる偽の常識を打破 昨今、不動産投資市場をにぎわせた、スルガ・かぼちゃの馬車のシェアハウス事件から、とある宅建免許を取得した元投資家が広めた反則技についての罠の仕組みなども解説。 非常に多くの方が信じている偽の常識のいくつかは改められたかもしれない。 https://kishin.website/consulting/400095779218 与信の見方 不動産投資家・賃貸業者において融資利用、ローンの利用は事業者の与信力と保有不動産（事業計画による取得・処分予定不動産）の評価を包括して組み立てる。 第二回ではこの事業者の与信の見方を可能な限り詳しく解説した。 投資余力 現状の状態で投資をする余力がどの程度あるかの判断は事業者の年齢や家族構成によっても見立ては変わる。その基準となる数値は我々はどこをみて判断したらいいのかまで明示した。 持ち家か賃貸住宅か この問題も把握をしておけば問題はないだろう。しかし、消費性融資と事業性融資の別があることを知らなかった方は、その判断ができずにいたかもしれない。 積み重なる実績 不動産の資金調達は一種の美しい建築物のように様々な数値が絡み合う。中でも貸借対照表、それを持たぬ個人投資家はどのようにして審査されるかを解説し、その解決策を明示した。 数字は全てを物語る。自身の生活の実感だけでなく、財務諸表上の数値がどのように変化し、どう表しているのかを正確に把握し、事業計画を練ることが大切だ。 これら与信について第二回では詳しく解説した。 https://kishin.website/consulting/400095779231 担保物件・保有不動産の見方 事業を行っていくと資産は金になったり、株になったり不動産になったりとその形体を変化させていく。我々の目的は勿論その資産額、もっと言えば純資産額の増加にある。 固定資産としてひとくくりにされる不動産の土地、建物は取引の結果、貸借対照表に現れる数値だけでは判断されない。 担保提供する不動産だけでなく、保有不動産も見られる 担保提供する不動産だけでなく、保有不動産も含め貸し出す側（金融機関）としては実態を把握しようとする。つまりは現金化できる額である。 この表現が混在し、または意図して曲げているのかもしれないが我々は実態を把握し難いという問題に直面していた。 不動産評価のブラックボックス化 金融機関が基準とする、担保の保全額（当サイトでは可処分価格とも表現した）を明確に、高精度で導き出し、その保有資産、対象物件の担保力を把握し、そして組み立てる術を解説した。 共同担保の注意すべきこと あわせて、共同担保提供の際の意味、そして本当に提供する必要性があるかどうかの判断もできるようになっただろう。 融資期間（年数）を伸ばす方法 中古物件を取得する際に問題になりやすい融資期間の問題についてこれがどのようにして決定されるのかを明示した。 このロジックを把握する事によりその期間を延ばせる物件の選別や事業計画をねれるだろう。 第三回では担保の見方と融資の関係について解説したことにより多くの方が抱える問題を解決できるように組み立てた。 https://kishin.website/consulting/400095779243 融資金を上乗せする術の考え方 与信・担保の内、余力がある方に着目し、足りずの部分をどう明示し、そして増額を成功させるか。そのテクニックの例示もした。 フル保全のラインを明確に把握 信用が一切出ていない状態をフル保全のラインと捉え、そこから余力を見出し、また足りない部分を穴埋めする事で融資金額は伸ばせる。 その組み立ての為には与信、対象不動産、保有不動産の担保の見立て、そして自身のバランスシート（貸借対照表）の数値と実態を極めて厳密に把握する必要があった。 精度の高い、見立てができねば本来、取得対象の不動産は決めることさえできない。包括的な見立てが必要な融資について解説し、第４回では融資伸長（増額）の術を明示した。 https://kishin.website/consulting/400095779250 当サイトで提供する２つのツール このシリーズ全体を通して解説してきた融資。これを自由自在に思うように調達するには、与信、物件の評価を厳密に見立てられなければならない。 この数値の算出の為、下記の二つのツールを用意しているのでうまく活用頂きたい。 https://kishin.website/consulting/400095777937 https://kishin.website/consulting/400095777984 勝負の時・アイディア創出 勝負時、大きく資金を動かさねばならない時にどのように組み立てればよいか考える術、アイディア創出の基盤を作れたものと思う。 このシリーズでは、資金調達に焦点をあて解説してきたが信用と物件それぞれの分析ができるかいなかは自身の保全（安全）を確保する事にも一役買うだろう。 多くの場合、基礎とは極めて深く。そして回りまわって気付いてみるとそこに応用の全てが詰まっていると言っていい。このシリーズで解説してきた内容は、表面上の内容だけでなく、深く・深く吟味頂きたい内容である。 あとがき 融資が引き締められてローンが厳しいという風潮が強まっているが、貸手がどのように資金を提供するのか、どこを重要視するのか、そしてどうに力を蓄えていけばよいのかを理解すれば引き締めの影響を受ける事がなくなる。 様々なところで不動産融資の話は盛んに行われるが単発的なものが多く、実際の所、市況に依存する方法がほとんどである。市況が低迷すれば通用しないではマスターしても意味がない。 あくまで不動産投資における資金調達の話になるので金融的な話は可能なかぎり排除しつつ話を進めてきたが、理解は及んだだろうか。 正直なところ優秀な金融マンから見たら当たり前な内容の積み重ねにすぎなかっただろう。 しかし、その当たり前の積み重ねに賃貸業の発想と良プランが組み合わさってものすごい資金調達方法がプランニング、実行されていくのだと私は考えている。 当サイトが考える投資家・大家業の方との付き合い方 私どもは宅建業者であり、仲介、物件の売買も行う。 投資家・大家業の方は正しく物件取得・運営・売却を行っていただけば半永久的に不動産取引を行うプラチナカスタマーになって頂ける。 逆をいうと、正しくない、要は食らう（失敗）、気づかないとしても将来的な失敗の可能性が高い状態にあると数回しか取引ができない。 我々はお客様に財務的な力を取引の毎につけて頂くことが最も経営上好ましい結果をもたらすと考え、面白くない情報も含め、重要な内容を可能な限り包括的に発信するように努める次第だ。 皆様にとって役立つシリーズであったことを願う。

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Kishin Inc.編集部

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