不動産融資・資金調達法４（保全・融資伸長編）

融資の話の中ではその手法やロジック解説をテーマにするとネタが尽きる事はないが、土台、基礎を身に着け、活用できるように導くほどの精度を持つ情報は見つけ難い。 このシリーズでは不動産投資・賃貸業を行う上で必要な融資の引き方を基礎から応用迄まで丹念に解説していく。 前回迄の内容を確認されていない方は下記をよりご確認頂きたい。 不動産融資・資金調達法１（真常識編）不動産融資・資金調達法２（与信編）不動産融資・資金調達法３（物件分析編） 今回は、前回までの内容を把握した上でフル保全のラインを明確にとらえ融資金の伸ばし方に焦点を当て解説していく。 フル保全のライン 物件の収益性と担保価が割り出せると、物件そのものに対する基準価格がでてくるだろう。ここで指す担保価は前回入念に触れた、保全価格・可処分価格として解説を進める。 収益と担保の両面でみる 例えば収益性から見た金額が8000万円、担保価が7000万円とすると基準値は7000万円。この金額までであれば借手に大きな問題がなければ誰でも調達できる額ととらえてよい融資枠といえる。 余力のある方に注目 そして把握しておくべき事として、対象物件は収益力に1000万円の余力があること。1000万円分の担保を用意できれば1000万円は問題なく融資金を伸ばす事もできるといえる。 金融機関の保全ラインを精密に読み切る 不動産の融資を駆使し様々な資金調達プランを描く際にはこの物件そのものの保全ラインを精密に把握する事が肝要でプラン・実行の為の絶対条件と言える。 前回も触れたが、当サイトで用意している二つのツールを有効活用頂きたい。 https://kishin.website/consulting/400095777984 https://kishin.website/consulting/400095777937 融資金が伸びる条件 では、上記と逆のパターンはどうだろうか。担保価が8000万円、収益性から見た価格が7000万円だった場合は、損益計算書上の余剰収入に安定性を認められればやはり無理なく調達できる。 信用が一切でていない状況 物件と財務状況を全体で捉え、信用が一切でていない状況、フル保全の貸出条件とすることが融資利用の際の鍵だ。 信用が一切でていない状況とは、収益面からみた貸出額、担保（事業開始時は保全価格・可処分価格）の面で両方とも保全される状態。 信用に関しての表現・単語 このどちらかが欠けている状況を「信用がでる」、担保が融資金よりも少ない場合を「債務超過」という。そしていづれかまたは両方がその状態のことを「信用棄損」という。 自己資金を使いたくない時の方策 一方、自己資金を自己の元に置いておきたいという状況下。 特に対象物件に対する事業プランにおいて運営期間が短くプランニングしている時や収益の比率として運営益よりも売却益の比重が高い場合、借入金の比率を上げたい事も多々でてくる。 念の為、触れるが「プラン無し」で増額を希望する方も多いが、借りたところであまり良いことはない。 余力を見つけ出し活用する その際、物件が調達できる額を超えて融資を受ける場合は、損益計算書・余剰収入であり、貸借対照表・余剰資産が影響してくる。 特に不動産賃貸業として考えると保有不動産に対する評価が重要である。 審査上の精査 保有不動産、借入額、返済予定をみて一つずつ保全が取れているかまず精査される。 ここで保有不動産の担保価と借入額を照らし合わせ、債務超過になっていないか、返済比が高くリスク不動産がないかというように見られる。 対象者の財務状況をみて5000万円、最近のアパートローンセット商品を利用された方々だと億規模の債務超過状態が簡単にできあがっているかもしれない。 債務超過状態の物件を保有していると収益余剰があったとしても保全が取りきれず融資金は削られての回答かもしれないし、融資対象外にされてしまうかもしれない。 担保力が足りないの意味 担保が足りない部分というのは無担保融資に等しいのだから。 逆に適切な不動産を取得し物件それぞれに対し、余剰が見いだせる背景となっていれば資金の伸ばせる材料を見つけられるだろう。 資金調達大幅増額のテクニック例 非常に難易度が低いのでここで明示しておこう。 物件取得時の融資で共同担保提供を行い融資金を伸ばすことがあるが、担保提供する保有物件に抵当がないならば、別の金融機関で個別に調達するという選択もある。 折角、資金使途ができたのだから利用しない手はないだろう。 信用が及ぼす影響 不動産投資を開始された多くの方はスタートラインでは上記のような審査の目で財務状況や対象不動産を見られる。 しかし、その資産背景、財務状況が強くなり金融期間の格付があがっていくと、不動産取得に対する担保評価も財務内容で吸収できるからであろう、融資金は著しく伸ばせやすい。 資金調達力と自身の財務状況を分離、そして統合して捉える 借入がしやすいから借りるではなく長期的、拡大的な資産形成をしていくためには対象物件そのものの資金調達力と自身の財務状況を分離して捉え、そして統合して捉える目線は非常に重要だ。 経験者に多い資金調達の罠 金融機関の担当者は一定期間で別の支店に異動してしまう。 成績重視の担当の場合、折角蓄積してきた力、財務内容を破壊させるほどに貸し付けてくれてしまうので、自身と物件に対する把握力こそが自己防衛になるという事を認識頂きたい。 次回は、これまで解説してきた不動産融資・資金調達法についての注意点等の解説とし、まとめ・総括とさせて頂く。 https://kishin.website/consulting/400095779257

不動産融資・資金調達法４（保全・融資伸長編）

Kishin Inc.編集部

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