不動産融資・資金調達法３（物件分析編）

融資の話の中ではその手法やロジック解説をテーマにするとネタが尽きる事はないが、土台、基礎を身に着け、活用できるように導くほどの精度を持つ情報は見つけ難い。 このシリーズでは不動産投資・賃貸業を行う上で必要な融資の引き方を基礎から応用迄まで丹念に解説していく。 前回迄に第一回（真常識編）、第二回目（信用・与信編）として解説してきた。内容を確認されていない方は下記をよりご確認頂きたい。 不動産融資・資金調達法１（真常識編）不動産融資・資金調達法２（与信編） 今回は、資金調達に必須の技能であり厳密な見立てが必要な物件収益力と物件担保力の把握を細やかに解説していく。 物件収益力 ここでいう対象不動産の収益力とは資金調達の観点での見方である。 実際の物件収益力に関しては「不動産の運営費・コストの全てを洗い出し事業計画を練ろう」シリーズを熟読頂くか当社で提供している不動産運営収支シミュレーターをご利用頂きたい。(物件を運営して稼ぎうる金額を割出し注目してもらいたい)。 https://kishin.website/consulting/400095779154 不動産運営収支シミュレーターは上記「不動産の運営費・コストの全てを洗い出し事業計画を練ろう」シリーズの各記事下部、またはユーザー登録ページにてユーザー特典としてその機能を紹介している。利用は当然無料だ。 物件収益力と運営実態は別物 資金調達の際にみる物件収益力と運営実態は別物だ。 不動産の賃料収入の内、どの程度が返済原資として見ることができるか。 返済原資を見極める 金融機関は資金を貸す商売であるから揃えられた情報からその返済原資を見極める。通常、単年の満室賃料収入に対して60%程が返済原資としてみられる。 基本的に最終的な決済を行う審査官は紙上のデータをみて審査する。その為、中古物件の場合、審査に必要であろう修繕履歴等、コスト懸念がでそうな事項は先に明示するべき書類だ。 各金融機関の審査基準 この60%という水準は金融機関によって異なり、審査金利でみて60%見るところもあれば、実行金利でみて50%以内とする場合というように各金融機関の審査基準により多少は異なる。 運営期間が短いプランの場合を除いて60%という返済プランを採用する人はいないだろうが、物件の資金調達力の一旦として捉えてもらうといい。 不動産の収入面からみての資金調達枠 この返済原資(年額)を元に年賦償還率(元利均等償還率)で割り戻した額が対象不動産の収入面からみての調達枠といえる。 簡単に言うといくらまで調達したらその返済原資の支払額になるかを割り出す作業だ。 金利と期間設定の内、金利設定は難しいものだが基本的には審査金利、まだ取引のある金融機関が少ない場合はどこでも通用する審査金利基準でみておくとよいかもしれない。 返済期間（年数）の決まり方 また、返済年数の設定については、次の物件担保力の章で解説する。念のため触れておくが、基本は残耐用年数だ。 見方を理解すれば解決法が見いだせるのであまり囚われる必要はない。整えられた条件での取引では返済期間はあまり問題にならない。 収益性からの融資金の基準額が割り出されただろう。 ちなみに全く言葉に問題があると個人的には思うが、この工程で導き出された額を担保価として審査する金融機関の審査形式を収益還元法により評価する銀行という場合がある、が我々に伝えられる簡便すぎる収益還元法(疑似DC法)が全てではなく、やはり次の原価法(積算法)と併用し担保を割り出している。 当サイトで提供しているツール（収益力から融資枠算出） 上記で解説した物件の収益力から融資枠の算出、ローンの支払い額を算出する無料ツールを当社では提供しているのでご利用頂きたい。 https://kishin.website/consulting/400095777984 上記ツールでは、資金調達のPOINTと信用判断についても補足として解説している。 物件担保力 担保とは債務者が債務をしない場合の債権者の損害を補うために設けられたものであるから、不動産担保について極めて簡単な表現をすれば即現金化できる額の事である。 債権回収の際に収益物件であるからプラスに働くという事はない 実際に担保により債権回収しなければならなくなった際には、その物件が収益物件であるからプラスに働くという事はない。 原価法による評価 担保による債権回収を目的とするからであろう、一般に住宅地では使わない原価法による評価（積算法による評価ともいう）にて物件を洗う。 この物件担保力の項に関しては下記Free Toolの利用、そしてシミュレート下部に解説を添えてあるので合わせててご覧頂くと理解が深まるだろう。 当社で提供する積算評価（原価法）・時価評価算出ツール 一般に普及している簡要な計算（はっきりいって使い物にならない）ではなく、かなり厳密に評価額が算出されるようにしてある。 https://kishin.website/consulting/400095777937 このツール補足欄には金融機関が見立てる担保評価の方法についても物件種類、状況によっての見方をそえているのでご確認頂きたい。 金融機関が見立てる担保評価の方法 担保評価とは正確には対象物件の評価である。その為、表現（つかう名称）は異なるが、実態は各行ほぼ同じ評価額になる。 積算評価・担保評価の発言者の意図・認識に注意 俗に積算評価と言われるが、建物価格と土地価格を割り出し銀行所定の割引率を適用し担保価とする。 しかし、この担保価の割り出しにおいて借りる側が把握しなければならない点は、先にあげた即現金化（可処分価格）である。 各銀行求める答えはほぼ同じ値に 各銀行は当然、これを実はしっかりと算出しており（担当行員が把握していないケースも勿論ある）によって割引率は異なるが求める答えはほぼ同じ値にいきつく。 銀行マンが我々に伝える、「担保評価」・「積算評価」という単語には、物件の評価（時価）である場合と、その金融機関が保全するとして設定した価格（保全価格？可処分価格）を指す意味合いが混ざり合っている。 概ね、当行所定の担保評価はこの保全価格、当サイトでは可処分価格、可処分額と表現することが多いがこれを示しているケースが多い。 本来は、積算評価（原価評価）・担保評価と言えば対象物件の時価、金融機関が真に重要視するのは可処分額。これは基本どこの金融機関もほぼ一致する。（用途・使用法により評価額は変わるので上記ツール内の設定を確認頂きたい） 仮に所有権のアパートとして、下記の公式に当てはめると金融機関側がみる担保（保全・可処分価格）とほぼ一致する。 (土地形状、状況による調整率、整地費等を加味した細かな計算した場合） 金融機関側が見落として担保を高く見積もるケースもある。（無論、見落としでない意図があるかもしれない：先の例） 所有権のアパートの担保評価算出式 貸家建付地としての土地の時価+【建物価格×借家権割合】-退去費用-解体費用 上記の計算式をみると厳しいと感じる人もいるかもしれない。これは可処分価格・金融機関の担保保全を前提（前述）、与信余力のない場合の基準と捉えると伝わるだろうか。 借手としては、緊急事態になった時に物件処分による保全が取れるか精査すると難しいケースもでてくるラインだが概ねなんとかなるラインだろう。 基準であり全てではない 市況により実勢相場との乖離が大きい時、これからしばらくはその機会はあまりないが上向きの時期には取引事例を添えて担保審査に考慮されることが多い。 先にあげたが、可処分価格（与信のない状態の基準）が全てではなく、ここに与信、収入余力などの評点がなされ、対象者によって上乗せされていく。 担保に対する最も多い表現（意図） 逆の表現、多い発信者の意図は、自用時価に対する掛け目を指している。この「自用時価に対する」の部分を欠如させたり、別の語を使って発せられるケースが最も多い。 話は戻り、上記計算式によって担保価（審査の基準とされる物件の評価値）として捉えられるのは取引の浅いうちと捉えておいて問題はないだろう。 借入期間の残債推移と担保の関係 尚、借入期間の残債推移と物件の担保価推移が割れない事が肝要である。融資期間が一般に残耐用年数を基準とされるのもこの担保割れの問題があるからだ。 資産背景、財務状況がよくなっていき、金融機関側が付ける格付が上がると審査基準も変わってくる。 別談になるが不動産は個々の個別性による影響は強く、原価法による評価だけでは実勢価格と乖離が大きいケースが多い。 自身の緊急事態対応の為にも自分の為にも担保評価はしておく事をおすすめする。 区分マンションが対象の場合は、以前に触れた事があるが東京カンテイの評価から各銀行所定の指数をいれて担保評価とするか、固定資産税評価額を担保価として見る場合が多い。 但し、ノンバンクを除く金融機関は所謂ワンルームマンションは初見のお客様に対し基本融資の対象にしていない。 次回は、前回、今回までの内容を把握した上でフル保全のラインを明確にとらえ融資金の伸ばし方に焦点を当て解説していく。 https://kishin.website/consulting/400095779250

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Kishin Inc.編集部

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