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不動産の運営費・コストの全てを把握し事業計画を立てることが不動産投資・賃貸業にとっての肝といえるが不動産運営は長期に及ぶことから経験則からその全てを把握する事は難しい。
このシリーズではその把握しにくいコストの全てを紹介していく。
前回までの記事をご覧頂いていない場合は、下記よりご確認頂けるのお目通し頂きたい。
第５回目の今回は、入退去にかかる費用を解説していく。
入退去の度にかかる費用を把握する
入退去の度にかかる費用の一つ目はハウスクリーニング費用。こちらは部屋の大きさによって費用が変動するのでそちらの計算式は明示しておこう。
会社によって若干の費用の変動はあるが、ひとつ基準となるのが25平米の部屋に対してのハウスクリーニング代は、およそ27000円前後、消費税を入れて約3万円で実行される。
それ以上かかる場合は面積によって増えた面積×600円で計上していけばどの大きさに対しても対応は可能だ。
ハウスクリーニングの費用の単価
27000円+(25平米を超える面積×600円)×消費税
仲介手数料と広告費
募集賃料×一か月間(広告費が必要な場合は1～3か月分)
鍵交換費用
鍵の種類にもよるが、高いものでも25000円前後で見積もっておけば十分だろう。安いものであれば1万円位で収まる。
鍵の費用は入居者に持っていただくことも可能だ。物件の募集賃料を考慮し、大家側で負担するのかを検討してもいいだろう。
退去の立会い
委託管理していない場合は、自身で立会いをすることになる為、計上の必要はない。委託している場合、立会い費用がかかる。
およそ1万円程度計上していくとよいだろう 。
その他費用・言及POINT
強いていうならば、物件が借地権付き建物の賃貸物件だった場合。借地の場合は、地代が発生し、土地の固定資産税・都市計画税は不要だ。
次回は、融資金（不動産ローン）のランニングコストを計上し、正確に資金を把握・キャッシュフロー推移を見立てる術を紹介する。
当サイトの運営収支自動計算ツール（無料）
当サイトではユーザー登録者に向けて不動産の運営コストの詳細試算ができる計算システムを無料で提供している。利用は、ログインして管理メニュー「運営費計算」ページを開くだけで利用できる。
主な機能・計算内容の紹介
- このシリーズで解説する内容の全てを網羅。
- 勿論、スマホ対応
- 一戸建・区分マンションから共同住宅、一棟ビル等の全てに対応。
- 住居戸数・店舗戸数の指定により内部コストを厳密に試算。
- 設備グレード指定、各設備の調整機能付きの為、自分自身の運営計画に合わせて計算が可能。
- 外部修繕コスト（修繕積立金）にも対応。
- 清掃費用等の雑費、室内入退去費用にも対応。
- 火災保険・地震保険等の計算にも対応。
- 融資利用の場合の運営費への影響（税金）等を加味し、キャッシュフロー算出。
- 物件取得直後の修繕コストの計上、減価償却対象額を計上しての試算に対応。
- 対象物件の期間内平均課税所得を表示。取得前の自身の所得と合わせ実際のキャッシュフローを厳密に試算。
- 個人・法人ともに対応。
- 試算年数設定により、融資を利用した場合の時点、蓄積金（キャッシュフロー蓄積）、試算終了期のローン残債額の計算
等など、考えられうるコスト計算及び運営の結果、事業成果を厳密に計算できる。
基本設定
下図のようにメニュー欄「運営費計算」を選択すると不動産運営の自動計算システムのページが開く。最上段は物件の基本設定だ。
内部修繕コストの基本設定
住戸、店舗等の戸数設定から、設備入替（修繕）サイクルの設定や各設備の基本コスト設定、まとめ工事による割引に対応。
外部修繕・管理費・税・保険
一棟建物か区分所有建物かの選択、管理費の計上により管理委託・自主管理共に対応。管理委託の場合の振込手数料や清掃費、水道光熱費、固定資産税等の税金や火災・地震保険に対応。
入退去費用にも対応
平均入居期間設定により、入退去にかかる費用も厳密に計算される。
ローン計算・税引き後キャッシュフローにも対応
融資利用設定を行い、この後に続く減価償却対象額の設定で厳密な税引き後キャッシュフロー（蓄積金）の試算にも対応している。
課税対象所得の厳密な算出
対象不動産及び融資利用による利息等の控除対象を自動計算。
物件取得直後の修繕費用、試算期間内に償却予定の減価償却費設定することで将来の厳密な税コストを試算できる。
さらに対象物件の試算期間中の平均課税所得が表示される為、貴方の現課税所得額と合わせることで取得後の厳密な税額の算出が可能。
全てを加味しキャッシュフロー（蓄積金）が算出される
保有期間（試算年数設定）に蓄積されるキャッシュフローの算出、そしてローン利用の場合は、終了期のローン残債も自動計算される。
このツールを利用すれば不動産の運営費、その他すべてのコストを算出し、厳密な事業計画を練れるだろう。勿論、スマホ対応している。
利用はログインしてメニューの「運営費計算」ページ。
その他、ユーザー特典も用意しているので是非ご確認頂きたい。
