不動産の運営費・コストの全て。1(室内コスト編)

不動産の運営費・コストの全てを把握し事業計画を立てることが不動産投資・賃貸業にとっての肝といえるが不動産運営は長期に及ぶことから経験則からその全てを把握する事は難しい、このシリーズではその把握しにくいコストの全てを紹介していく。第一回目の今回は建物内部の主に室内コストに的を絞り紹介していく。

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これから不動産投資・経営を志す方には必要不可欠な不動産賃貸経営の収支の算出法。経験者の多くは今更感を持つだろう。

しかし、本当にその全てを洗い出し、コストを把握しているだろうか?

それほど運営費を綿密に眺めているだろうか?

経験者はいつも同じようにかかる費用にそれほど意識を向けてはいないのではないだろうか。

知っている、当たり前という認識こそがリスクを呼び込む。これを我々は認識性リスクと定義している。

認識していようが、していなかろうが、かかるものはかかる。事業は精度の高い数字を元に計画を練れば成功も手にしやすい。

また、運営収支さえしっかりと把握できていれば大きな失敗は防げる。

不動産の場合は、収入は単調な為、全てはコストの把握。これが防衛手段であり、成功の種にもなる。

 
第一回目となる今回は、室内のコストに関して解説していく。尚、当サイトでは不動産の運営コストについて厳密に自動計算できるシステムを提供しているのでこれについても解説する。
 


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内部(室内)の修繕費

どの部屋でも固定的にかかる設備と室内の広さ大きさによって費用がかわるクロス、床などにかかる二種類に分かれる。

それぞれ当然のことながら劣化による修繕回数も異なっている。ここでは必要な各項目を明示し、新規参入者を想定したコスト単価を紹介していこう。


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固定でかかる設備費用

各設備の修繕サイクルは、法廷耐用年数を目安に微調整して提示して()内に表示している。

コストを削減しつつ運営するには、設備を適切に管理・修繕が必要だが、基準の1.3倍程のサイクルで運営する事が可能だろう。

また、設備の工事単価はファミリータイプの物件の中級以上のグレードをイメージして設定している。単身者用、グレード、自身の調達コストに合わせ調整頂きたい。

注意点が1つ、現在は借家法が非常に厳しくなっている。耐用年数を大きく超える設備を使用した上で、入居者に損害を与えるような故障・事故が発生した場合には、大家は責任を問われる。コスト削減はしたいが常識の範囲内で、適切な管理・修繕が肝心である。

1室当たりのコスト一覧(材工費)

設備(耐用年数)高グレード標準グレード低グレード
エアコン(8年)80,000円同じ同じ
給湯器(7年)*120,000円同じ同じ
キッチン(15年)550,000円350,000円250,000円
洗面台・洗濯板(15年)350,000円250,000円150,000円
浴槽(15年)550,000円400,000円300,000円
トイレ(15年)350,000円250,000円150,000円
1室当たりのコスト一覧(材工費)

※給湯器はガス設備(耐用年数15年)ではなく器具・部品(6年)。

尚、建具他、こまかな費用があるが、調整率等を設定する事で対処するとよいだろう。


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室内サイズによって費用が変動するもの


クロスの張替

変動するものはクロスの張替え工事だ。施工費用の算出は大凡どの部屋も床面積の約3.5倍程度の面積として計算するとほぼ一致してくる。

アパート等の場合、各室内の平均延床面積を出しておくと全体の費用を算出するのに役立つ。

角部屋は開口部(窓)が若干大きいため、若干小さくなるが許容としてもいいし差し引いてもいい、誤差の許容次第だ。

職人を手配し工事を依頼した場合、おおよその平米単価は1200円程度だ。尚、漆喰や塗壁、エコカラット等を使用する等、単価を調整しよう。

余談だが、壁面積の厳密な算出式は延べ床面積のルート2乗×4倍×天井高さ+延べ床面積-開口部面積だ。


床の張替工事

これは選ぶ素材によって単価は変わる。一般的なフローリングの場合であれば平米あたりおよそ8000円前後みておくとよい。

クッションフロアであれば、もう少し単価が安い。自身が運営する物件によってここは変化させてもよい。


部屋の大きさによって単価が変動する部分一覧

クロス張替工事(6年)床面積×3.5倍×1,200円
床張替え工事(8年)床面積×8,000円(フローリングの場合)
部屋の大きさによって単価が変動する部分一覧

次回は外部修繕費を把握し積立金を設定する術を紹介する。

今回の解説はここまでだが、実は不動産の運営にかかるコストに関して、当社では無料ツールを提供している。今回も含め、このシリーズで解説する内容全てを網羅しているのでさっさと計算を正確にしたいという方は、下記をご確認、利用頂きたい。


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当サイト運営費自動計算システム(無料)

当サイトではユーザー登録者に向けて不動産の運営コストの詳細試算ができる計算システムを無料で提供している。利用は、ログインして管理メニュー「運営費計算」ページを開くだけで利用できる。

まず、当サイトのユーザー登録をされていない方は登録頂きたい。

▶ ログインして内容を確認


主な機能・計算内容の紹介

  • このシリーズで解説する内容の全てを網羅。
  • 勿論、スマホ対応
  • 一戸建・区分マンションから共同住宅、一棟ビル等の全てに対応。
  • 住居戸数・店舗戸数の指定により内部コストを厳密に試算。
  • 設備グレード指定、各設備の調整機能付きの為、自分自身の運営計画に合わせて計算が可能。
  • 外部修繕コスト(修繕積立金)にも対応。
  • 清掃費用等の雑費、室内入退去費用にも対応。
  • 火災保険・地震保険等の計算にも対応。
  • 融資利用の場合の運営費への影響(税金)等を加味し、キャッシュフロー算出。
  • 物件取得直後の修繕コストの計上、減価償却対象額を計上しての試算に対応。
  • 対象物件の期間内平均課税所得を表示。取得前の自身の所得と合わせ実際のキャッシュフローを厳密に試算。
  • 個人・法人ともに対応。
  • 試算年数設定により、融資を利用した場合の時点、蓄積金(キャッシュフロー蓄積)、試算終了期のローン残債額の計算

等など、考えられうるコスト計算及び運営の結果、事業成果を厳密に計算できる。


基本設定

下図のようにメニュー欄「運営費計算」を選択すると不動産運営の自動計算システムのページが開く。最上段は物件の基本設定だ。


内部修繕コストの基本設定

住戸、店舗等の戸数設定から、設備入替(修繕)サイクルの設定や各設備の基本コスト設定、まとめ工事による割引に対応。


外部修繕・管理費・税・保険

一棟建物か区分所有建物かの選択、管理費の計上により管理委託・自主管理共に対応。管理委託の場合の振込手数料や清掃費、水道光熱費、固定資産税等の税金や火災・地震保険に対応。


入退去費用にも対応

平均入居期間設定により、入退去にかかる費用も厳密に計算される。


ローン計算・税引き後キャッシュフローにも対応

融資利用設定を行い、この後に続く減価償却対象額の設定で厳密な税引き後キャッシュフロー(蓄積金)の試算にも対応している。


課税対象所得の厳密な算出

対象不動産及び融資利用による利息等の控除対象を自動計算。

物件取得直後の修繕費用、試算期間内に償却予定の減価償却費設定することで将来の厳密な税コストを試算できる。

さらに対象物件の試算期間中の平均課税所得が表示される為、貴方の現課税所得額と合わせることで取得後の厳密な税額の算出が可能。


全てを加味しキャッシュフロー(蓄積金)が算出される

保有期間(試算年数設定)に蓄積されるキャッシュフローの算出、そしてローン利用の場合は、終了期のローン残債も自動計算される。

このツールを利用すれば不動産の運営費、その他すべてのコストを算出し、厳密な事業計画を練れるだろう。勿論、スマホ対応している。

ユーザー登録者は無料でいつでも利用できるので是非ご利用いただきたい。

▶ ログインして内容を確認

利用はログインしてメニューの「運営費計算」ページ。



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投稿者:Kishin Inc.編集部

当社はカフェと不動産の並列店です。店内でゆったりとお過ごしいただくことを大切に地域の皆様に愛され大切にされるようなお店を目指しています。また、地域の住宅の他、東京23区・多摩地区を中心に事業(投資)用物件の取り扱いもしております。 [@Kishin_inc ]

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