Question 1

不動産購入FAQ > 更新契約後も連帯保証人の責任は続きますか？

Accepted Answer

最高裁判所の判例によれば、更新後の契約について改めて連帯保証人の署名・捺印が無くても、連帯保証人の責任は、更新後の契約についてもそのまま存続します。 Click here

Question 2

不動産購入FAQ > 共稼ぎで住宅ローンを返そうと思っています。夫婦で共有名義にしたほうが良いと聞きましたが、なにか注意点はありますか？

Accepted Answer

購入後の住宅ローン控除や各特例等のかみ合わせもございますので事前に担当にご相談いただくことをお勧めいたします。預貯金だけで購入した場合は、それぞれの負担した金額の割合で登記をすればよいのですが、ローンを組む場合は、それぞれの返済負担額による割合で共有するとよいです。 Click here

Question 3

不動産購入FAQ > 査定価格はどのように算出するのですか？

Accepted Answer

近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。住宅の場合は、上記、原価法による評価と比準法（取引事例比較法）を主とし現状の市場の在庫数、販売状況による調整を行い価格を算出します。投資用不動産の場合、収益還元法（DCF法）による評価をさらに加え調整し価格算出を行います。その他、物件が持つ特性によっては開発法を用い価格算出をすることもございます。 Click here

Question 4

不動産購入FAQ > 不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?

Accepted Answer

色々ありますが、綿密な資金計画が大事です。当社では投資用不動産取り扱いのエキスパートが在籍しますのでまず事前に綿密な計画をたてるべくご相談頂くことをおすすめいたします。また、長期的な投資であり、大きな金額を投資することになる為、最低限の知識、知恵をつける必要があります。当サイトでは不動産投資に関する知識のサポート用に様々な記事やAUDIO配信を行っておりますのでご活用ください。 Click here

Question 5

不動産購入FAQ > 不動産投資を始めようとした目的やきっかけは何でしょうか？

Accepted Answer

不動産投資に興味をもったきっかけ、そしてセミナー等に出向いた方によって関心を寄せる点がことなりますが、多くは家賃収入を得ること、税金対策等の将来の為。きっかけ、動機は下記のものが多いように思います。老後に年金だけで生活できるか不安だから早期リタイアをして、自分の時間を自由に使いたいから老後に年金だけで生活できるか不安だから節税、相続税対策キャッシュフローを増やして豊かな生活を送りたい。ワンルームマンション、アパート、マンション投資を推し進める販売会社やアパート・一棟マンション等の建築を進める会社の喧伝やセミナー等を受けた方は、非常に傾倒、偏重しているケースが多々見えますが、興味を深くするきっかけは下記のものが多いようです。家賃収入をえることで将来の年金かわりになる。節税、相続税の対策にになる。ローンを組むと生命保険のかわりになる。（団体信用生命保険）キャッシュフローを得られて豊かになれる。ほとんど元で（自己資金）を使わずに不動産が持てる。インフレ対策になる。いづれも魅力的ですし、間違っておりませんがこの全てに言える事ですが確かな知識と見立て、そして運営力、把握力が絶対的に必要です。当サイトでは、インターネットや書籍をかき集めてもなかなか情報が集まらない深度の知恵を身に着けて頂くため、不動産投資における記事シリーズを用意しておりますので合わせてご覧いただくとともに物件取得に動く際には事前にご相談いただくことをおすすめいたします。 Click here

Question 6

不動産購入FAQ > 平成バブル崩壊、リーマンショックと不動産投資の回復はどれくらいかかったのでしょうか。スルガショック、そしてコロナ&#8230;回復見込みはいつ頃でしょうか

Accepted Answer

平成バブル時は当社の事業用物件の担当は皆まだ業務に携わっておらず、事業物取り扱い担当の中では年長の私(学生でしたが)が、2000年頃からは実体験の上、認識している範囲でお答えします。平成バブル崩壊当時、私事で収益物件を少々いじっておりました関係でこの頃の事も少し実感はございます。平成バブル崩壊以前、現代のような個人投資家は賃貸用の収益物件を保有する事よりも転売を主とした動きでしたので投資の向きが異なる点をまず添えておきます。現在の個人投資家による収益物件を対象とした不動産投資が盛んになったきっかけは、三井住友銀行の誕生とそれに伴い仕掛けた結果と私は認識しています。資産家層への救済策でもあり、新たな市場開拓として大成功といったところでしょうか。サラリーマンを対象にしたアパートローンの登場により市場に個人投資家が集まったという認識をしています。三井住友銀行の誕生が1996年、97年にはベストセラーになった「金持ち父さん、貧乏父さん」も発売され他行もそれぞれ追随するようにアパートローン、投資用ローンを前に出し多くの方が不動産投資家デビューしたのではないでしょうか。この平成バブルにおいては3年ほど不動産価格は大きく急落、個人向けと言える収益物件に関しては新たな商品の誕生により下落を抑え、そして価格上昇に転じていった印象です。そしてJ-REITの誕生(2001年)にファンドバブルへと繋がり、リーマンショック(2008年)までかなり順調だったと思います。リーマンショック後、個人向け不動産投・融資に関しては2011年後半から2012年夏頃が底だったと思います。平成バブルからの展開と同じように秋口から一気に回復を通り越してゆるゆるな不動産融資、高値売却(当時の感覚)の連発にびっくりしました。安倍政権誕生、金融緩和の影響でしょう。それこそ個人向けに関してはその後、事件となるスルガ銀行を始めいくつかの地方銀行、信金、信組がよく目聞きされるところが増え、実際リーマンショック前よりも緩い(貸しすぎじゃない？)な融資態勢もあり一気にプレイヤーが溢れた印象です。現在、かぼちゃの馬車・スルガ不正融資問題(スルガショック)の影響から個人向け融資のハードルが引き上げられたと言われます。私個人的な感覚では正常に戻ったという印象を持ちますが、ここ数年以前より相当にハードルが上がったのは確かです。コロナ感染拡大の影響による緊急事態宣言からの国中の自粛ムード、そしてその後の不動産市場のイベントをみても好転のキッカケは見え難いと言えます。ただ、平成バブル後もリーマンショック後もきっかけ一つで一気に回復&従前以上に好転してきた事。そして、個人向け不動産市場においては好景気状況が非常に長く、減速期は3年ほどと短い事も特徴に感じます。投資市場ですから人の欲望や都合によって影響されるのでしょう、そもそも投資市場は下がり目は我慢できないのだと思います。先は明るいネタは今は見当たりませんが、どんなに悪くても皆が我慢できない3年(くらい？)したら。誰かいいきっかけを投入して以前以上の活性化をもたらすのではないかなと思います。テクニカルの要素が結局強いのが市場というものだと思いますので、個人的な見解になりますがお答えとさせていただきます。ご質問ありがとうございました。 Click here

Question 7

不動産購入FAQ > 利回りとキャッシュフローって重要なのはどっちです？

Accepted Answer

この質問、問いはよく頂きますし見聞きする質問ではありますが、厳密に捉えますとそもそも比較する対象ではありません。利回り(表面利回りを指していると仮定)は、物件の取得値と現状の賃料を表したものに過ぎず、全ての人に平等に有効な数値です。意味をなす、数値の有効活用は物件の売買時。キャッシュフローは、所有者または取得予定者がどのような資金調達を行い、運営しているかにより数値が変わります。物件取得者次第の数値です。整理しますと、「利回り」を重視するか？の問いは客観的な点を重視。「キャッシュフロー」を重視するか？は主観的、自身の物件保有プランを重視するか。このキャッシュフローは同条件で物件を取得したとしても己の事業計画、運営方法によって異なります。似たような印象のもと比較されてしまうのかもしれませんが、質問を発した際の意図と一致してないのではないでしょうか。さて、合わせて解説しますと、利回りは物件取得条件及び出口(売却)において無視できず、キャッシュフローは保有期間、資金調達を含めた自身の運営計画において無視ができません。よって冒頭にお答えした通り比較するものではありません。本来の流れでは、利回りの情報より細やかな情報、投資指数を割り出し、キャッシュフローが上手く創出できる資金調達条件を割り出し、最も投資効率の優れる売却時期、売却価格を算出するというのが不動産投資家の物件取得時の分析法です。また、事業プランによってはキャッシュフローが出ていなくても投資効率が高い条件を揃えられるならば物件を取得することも出てくるはずです。このあたりは下記記事シリーズをご覧頂くとかなり詳しく把握できると思いますのでどうぞ。https://kishin.website/consulting/400095779276ご質問ありがとうございました。 Click here

Question 8

不動産購入FAQ > 賃料の自動増額条項（傾斜家賃制度）が非常にいいと聞きましたがどのようなものですか。

Accepted Answer

契約書に賃料を自動的に増額させる条項です。賃料自動増額条項は、その条項の結果、家賃が近隣相場からかけ離れてしまい、借主が不当に高い家賃を取られるようなものでなければ有効であると考えられます。しかし、一般に賃料の増額が明記された契約書は借主がわからすると抵抗があるものですので導入には事前に担当とよく打ち合わせていただくことをおすすめいたします。 Click here

Question 9

不動産購入FAQ > 礼金とはなんですか？

Accepted Answer

礼金は、部屋を貸してもらったことに対するお礼として、借主が大家さんに支払うお金と言われる慣行です。実は法的性質や根拠は不明です（笑）最近では、空室対策として礼金のない場合も多くあります。 Click here

Question 10

不動産購入FAQ > 坪単価ってなんですか？

Accepted Answer

不動産取引ではよく「坪」という言葉を耳にします。これは、平方メートルに0.3025をかけた面積の単位です。一坪が3.30578㎡であることから、坪を㎡に戻す際にかけ戻す事もできます。30坪×3.30578＝99.999㎡⇒約100㎡100㎡×0.3025＝30.25坪売買価格を物件の坪数で割った単価が坪単価です。100㎡、3000万円の土地の場合の坪単価30,000,000÷（100×0.3025）=991,735円／坪 Click here

Question 11

不動産購入FAQ > 御社の特徴を教えてください

Accepted Answer

当店は、喫茶店をやっていたり、少し変わった佇まいをしている不動産会社ですのでこのクエスチョンは、当然かもしれません。元々当社は水道橋で投資用不動産の販売会社(自社物件の販売)をしている会社でしたが、2020年に現在のさいたま市に引っ越ししてまいりました。現在の特徴はまとめますと下記の様にまとめられそうです。1.コーヒーと不動産の融合：同社の名前にもあるように、コーヒーショップと不動産会社の融合を目指しており、お客様にくつろぎながら不動産の相談ができる空間を提供しています。2.丁寧なカウンセリング：不動産の売買において、お客様にとって最適なプランを提案するために、細かなニーズやご希望をじっくりお聞きし、お客様に合った不動産取引を行っています。3.豊富な経験と知識：同社のスタッフは、それぞれが不動産に関する豊富な経験と知識を持っており、お客様に最適な不動産の売買をサポートしています。4.幅広いネットワーク：地域に根ざした営業活動を行っており、幅広いネットワークを持っています。また、不動産売買に関わる様々なプロフェッショナルとの繋がりを持ち、お客様のニーズに合わせたサポートを提供しています。5.独自のマーケティング戦略：当社では、独自のマーケティング戦略を展開しており、お客様の物件を最大限にアピールするために、様々な手法を用いています。例えば、地域ごとの取引のある不動産会社、その優秀な営業マンへ物件の詳細情報を通達できる仕組み。社内外にさまざまな不動産のプロ、投資家とのネットワークを築いてきた事による、多様な不動産への強烈なアプローチが可能となっております。6.アフターケアの充実：取引後も、アフターケアの充実に力を入れており、お客様からの問い合わせやトラブルに迅速かつ丁寧に対応しています。また、当店の喫茶店は、不動産ユーザー様はユーザー様割にてご利用いただけ、アフターフォロー用のサロンとしての位置付けです。こんなところでしょうか。 Click here

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FAQ・Q&A総合

Q.更新契約後も連帯保証人の責任は続きますか？

Q.共稼ぎで住宅ローンを返そうと思っています。夫婦で共有名義にしたほうが良いと聞きましたが、なにか注意点はありますか？

Q.査定価格はどのように算出するのですか？

Q.不動産投資をするにあたり、一番大事なことはなんですか?

Q.不動産投資を始めようとした目的やきっかけは何でしょうか？

Q.平成バブル崩壊、リーマンショックと不動産投資の回復はどれくらいかかったのでしょうか。スルガショック、そしてコロナ…回復見込みはいつ頃でしょうか

Q.利回りとキャッシュフローって重要なのはどっちです？

Q.賃料の自動増額条項（傾斜家賃制度）が非常にいいと聞きましたがどのようなものですか。

Q.礼金とはなんですか？

Q.坪単価ってなんですか？